Was kannst du tun? Mieter zieht trotz Kündigung nicht aus

Die Kündigung wurde ausgesprochen und trotzdem macht der Mieter keine Anstalten, die Wohnung zu verlassen. Es gibt vielerlei Gründe dafür, dass ein Mieter trotz Kündigung nicht auszieht. Damit möglichst schnell eine Lösung gefunden wird, ist es empfehlenswert, die richtigen Schritte einzuleiten, die im Folgenden erläutert werden.

Wenn der Mieter trotz Kündigung nicht auszieht, möchten viele Vermieter sofort Konsequenzen ziehen. Jedoch ist von drastischen Mitteln wie der eigenmächtigen Räumung oder der Versorgungssperre für Energie und Wasser abzuraten. Auch wenn der Mietvertrag bereits geendet hat, ist der Mieter der Besitzer der Wohnung. Deshalb darf der Vermieter nicht ohne Erlaubnis in die Wohnung eindringen, das Schloss austauschen oder die Wohnung räumen lassen. Dabei handelt es sich gem. § 858 BGB um verbotene Eigenmacht, die beispielsweise als Hausfriedensbruch gewertet werden kann.

Ebenso darf keine sogenannte kalte Räumung durchgeführt werden, indem die Heizung, der Strom oder das Wasser abgestellt werden. Gerichte könnten argumentieren, dass gem. § 242 BGB, „der Schuldner verpflichtet ist, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.“ Je nach individueller Situation könnte hier also zu Gunsten des Mieters entschieden werden. Bevor ähnliche Schritte in Betracht gezogen werden, sollten Vermieter sich von einem Anwalt für Mietrecht beraten lassen.

Anstatt also sofort Konsequenzen zu ziehen, deren Folgen nicht absehbar sind, sollten Vermieter den formal korrekten Weg einschlagen. Dieser beginnt damit, der weiteren Nutzung zu widersprechen.

1. Widerspruch gegen Fortsetzung des Gebrauchs

Hat der Vermieter nicht bereits im Mietvertrag oder der Kündigung eine entsprechende Widerspruchsklausel hinzugefügt, muss dies nun innerhalb einer Frist von zwei Wochen geschehen. Der Stichtag für den Fristbeginn ist gem. § 545 BGB der Moment, in dem ein Vermieter feststellt, dass das Mietobjekt trotz Ende der Mietzeit weiterhin genutzt wird.

Legt der Vermieter keinen Widerspruch gegen die weitere Nutzung ein, läuft der Mietvertrag gem. § 545 BGB auf unbestimmte Zeit weiter.

2. Prüfung Wirksamkeit eines Widerspruchs des Mieters

Wenn ein Mieter trotz Kündigung nicht auszieht, kann auch ein Widerspruch seitens des Mieters der Grund sein. Hat ein Vermieter beispielsweise eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen, kann der Mieter gem. § 574 Abs. 1 BGB Widerspruch einlegen und sich gegen eine Kündigung wegen Eigenbedarfs wehren. Gründe können berechtige Zweifel an der tatsächlichen Eigennutzung des Mietobjekts sein. Zudem kann der Beendigung des Mietverhältnisses widersprochen werden, wenn der Umzug für den Mieter oder andere Beteiligte aus berechtigen Gründen unzumutbar wäre. Hier muss der Vermieter mit dem Mieter entweder eine außergerichtliche Lösung finden oder das Urteil des zuständigen Gerichts abwarten. Solange kann der Mieter in der Regel in der Wohnung verbleiben.

3. Außergerichtliche Einigung

Es ist immer empfehlenswert, Kontakt aufzunehmen, um herauszufinden, warum der Mieter trotz Kündigung nicht auszieht. Je nach Situation kann es empfehlenswert sein, gemeinsam mit dem Mieter eine Lösung zu finden, ihn bei der Wohnungssuche zu unterstützen oder – bei finanziellen Problemen – einen Teil der Umzugskosten zu tragen. Ein solches Vorgehen ist in vielen Fällen noch immer günstiger als eine langwierige gerichtliche Auseinandersetzung, während der die Wohnung auch nicht neu vermietet werden kann.

4. Endstation Räumungsklage

Möchte der Mieter trotz Kündigung weiterhin nicht ausziehen, ist die Räumungsklage das letzte und härteste Mittel. Die Räumungsklage muss beim zuständigen Amtsgericht eingereicht werden. Welches dies ist, bestimmt sich nach der Lage des jeweiligen Mietobjekts. Wichtig zu wissen: Eine Räumungsklage kann eine Zwangsvollstreckung zur Folge haben, bei der die Wohnung letztlich zwangsgeräumt wird. Um hierbei Schwierigkeiten vorzubeugen, muss die Räumungsklage nicht nur an alle Mieter der Wohnung gerichtet sein, sondern auch an alle weiteren Bewohner der Wohnung. Ist dies nicht der Fall, kann es bei der Umsetzung durch einen Gerichtsvollzieher zu formalen Schwierigkeiten kommen.

5. Zwangsvollstreckung aus dem Räumungsurteil

Eine Räumung darf auch nach erfolgreicher Räumungsklage niemals eigenmächtig durch den Vermieter erfolgen. Für diesen Schritt muss er immer einen Gerichtsvollzieher mit der Räumungsvollstreckung beauftragen.