Wissenswertes zur Eigenbedarfskündigung Eigenbedarfskündigung für den Sohn

Wer als Vermieter eine Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigen möchte, sollte einige Dinge beachten. Dazu gehört das richtige Kündigungsschreiben.

Der Vermieter kann grundsätzlich nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. In § 573 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist geregelt, dass ein berechtigtes Interesse vorliegt, wenn „der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“. Dazu zählen: Kinder, Eltern, Großeltern, Enkel, Geschwister, aber auch Stiefkinder, Nichten und Neffen. Nicht dazu zählen entferntere Verwandte wie Cousinen oder die Eltern des Lebenspartners.

Damit die Kündigung wirksam ist, muss sie dem Mieter zugehen, etwa durch Einwurf in den Briefkasten. Der Mieter hat das Recht, der Kündigung zu widersprechen. Widerspricht der Mieter, kann der Vermieter seine Kündigung nur noch durch eine Räumungsklage durchsetzen.

Eine Eigenbedarfskündigung kann unwirksam sein, wenn der Vermieter in missbräuchlicher Weise mehr Wohnraum als Eigenbedarf geltend macht, als er tatsächlich benötigt. Oder wenn er Eigenbedarf vortäuscht.

Es kommt für die Wirksamkeit der Kündigung konkret auf einen Nutzungswillen an. Das Amtsgericht München entschied in einem Fall, dass der Vermieter die Immobilie nicht tatsächlich selbst nutzen wolle (Az. 433 C 16581/17). In dem Fall hatte der Vermieter gekündigt, bevor er mit seinem Sohn überhaupt über die Höhe der zu zahlenden Miete gesprochen hatte. Wenn also etwa das Einzugsdatum nicht feststeht, ist ein Nutzungswillen wohl eher fraglich. Es kann dazu kommen, dass der Sohn oder die Tochter die eigene Wohnung trotz Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht beziehen kann.

Wegen Eigenbedarfs können nur natürliche Personen kündigen. Ist der Vermieter eine juristische Person kann diese sich nicht auf Eigenbedarf berufen. Anders bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die aus mehreren natürlichen Personen gebildet wird. Diese kann wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn einer der Gesellschafter die Wohnung benötigt.

Eine Eigenbedarfkündigung muss schriftlich erfolgen. Eine E-Mail reicht nicht aus. Auch eine mündliche Kündigung ist unwirksam.

Außerdem ist in dem Kündigungsschreiben auf das Widerspruchsrecht des Mieters nach § 574 BGB und die zweimonatige Widerspruchsfrist hinzuweisen.

Die Kündigung muss eine Begründung enthalten, wenn wegen Eigenbedarfs des eigenen Kinds nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gekündigt wird. Es ist konkret zu benennen, für wen der Eigenbedarf angemeldet wird. Zwar müssen keine Namen genannt werden, aber die Art der Verwandtschaft sollte erwähnt werden.

Verfügt der Vermieter über alternativen Wohnraum so ist er verpflichtet, diesen dem Mieter anzubieten. In dem Fall sollte dies im Kündigungsschreiben erfolgen.

Ein Problem bei einer Eigenbedarfskündigung ist, dass die Kündigung zwar wirksam ausgesprochen wurde, der Mieter aber nicht auszieht. In diesem Fall hilft nur eine Räumungsklage.

Mieter können sich auch auf einen Härtefall berufen. Beispiele dafür sind:

• Schwangerschaft der Mieterin (LG Stuttgart, Az. 16 S 378/90)

• Studierender kurz vor dem Examen (LG Aachen, Az. 7 S 182/84)

• 81-jährige Frau, die seit 52 Jahren in der Wohnung lebt (AG Schöneberg, Az. 15 C 602/03)

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