Vermietung an Partner ist kein steuerrechtlich anerkanntes Mietverhältnis Mietvertrag mit dem Partner: Steuerlast wird nicht gemindert

Wenn ein Wohnungseigentümer sich mit seinem nichtehelichen Partner seine eigene Wohnung teilt, hierbei jedoch einen Mietvertrag mit dem Lebenspartner aufsetzt, mindert dies nicht automatisch die Steuerlast. Ein „Verlust“ aus einer solchen Vermietung kann in der Folge nicht geltend gemacht werden. Dies hat jüngst das Finanzgericht Baden-Württemberg entschieden.

Grundsätzlich ist das Vermieten von Eigentum an die Familie natürlich weder falsch noch verboten. Geht es dabei jedoch (auch) um das Erwirtschaften eigener Vorteile im Steuerrecht, beispielsweise hinsichtlich der Minderung der eigenen Steuerlast, wird seitens der Behörden ganz genau hingeschaut. Teilt sich ein Eigentümer mit seinem Partner eine Wohnung, lässt dieses Miteinander durch einen Mietvertrag regeln und bezieht dafür eine – wenn auch bescheidene – Miete, ist eine daraus resultierende Minderung der Steuerlast als problematisch zu betrachten.

Die Klägerin des am 6. Juli 2019 geschlossenen Verfahrens (Az. 1 K 699/19) ist Eigentümerin einer Immobilie, von der sie eine Etage an Fremde vermietet und eine weitere Etage gemeinsam bzw. hälftig mit ihrem Partner bewohnt – soweit nichts Ungewöhnliches. Allerdings regelt ein Mietvertrag mit dem Partner ihr Zusammenleben. Hinzu kommt eine äußerst niedrige Monatsmiete von 350 Euro brutto. In ihrer Steuererklärung wollte die Eigentümerin schließlich den aus dem Mietverhältnis entstandenen Verlust geltend machen. Dies wurde nun vom Finanzgericht Baden-Württemberg abgelehnt.

Vermietet ein Eigentümer seine Immobilie bzw. Teile dieser, kann sich dies positiv auf seine Steuerlast auswirken. Zwar wird die Miete als Einnahme versteuert, doch zuvor werden Werbungskosten abgezogen. Hierzu gehören unter anderem die laufenden Kosten, Zinsen und Abschreibungen. Je niedriger die Mieteinnahmen sind, desto mehr fallen die mehr oder weniger konstant bzw. linear verlaufenden Werbungskosten ins Gewicht. Genau solche Mietverträge, die zu Sonderkonditionen abgeschlossen werden, finden sich primär bei Vermietungen an Verwandte oder eben im Falle eines Mietvertrags bei einer Lebensgemeinschaft.

Um zu niedrige Mieten zu unterbinden, gibt es in Deutschland die sogenannte 66-Prozent-Regelung, die besagt, dass die geforderte Miete nicht unterhalb von 66 Prozent der ortsüblichen Durchschnittsmiete liegen darf. Berechnungsgrundlage ist dabei die Warmmiete. Fällt die Miete doch darunter, können Werbungskosten nur noch teilweise abgesetzt werden, denn schließlich steigt die Wahrscheinlichkeit, bei unveränderter Berechnungsgrundlage einen Verlust zu verbuchen. Dies würde wiederum bedeuten, dass der Fiskus mehr Kosten zu tragen hat.

Geht ein Eigentümer noch dazu einen Mietvertrag mit seinem Lebenspartner ein, ergeben sich zwei weitere Probleme: Zum einen kann eine mit dem Partner gemeinsam bewohnte Eigentumswohnung nicht wirklich hälftig bewohnt bzw. vermietet werden, zum anderen kann innerhalb einer Lebensgemeinschaft kein zivilrechtlicher Vertrag geschlossen werden. Sprich: Statt eines Mietvertrags mit dem Partner gilt die sogenannte „innere Bindung“, die das gemeinsame Wohnen begründet.

Die Klage gegen die Nichtanerkennung des Verlusts, der der Eigentümerin aus dem Mietverhältnis mit ihrem Partner entstanden sein soll, wurde folglich vom Gericht abgelehnt, da die Miete zu niedrig, die Wohnung nicht hälftig bewohnbar und der partnerschaftliche Mietvertrag zivilrechtlich ungültig war.

Das nicht verehelichte Paar gilt zusammenlebend als eine Wirtschaftsgemeinschaft. Die gezahlte Miete zählt somit zur Haushaltsführung und kann nicht seitens der Immobilieneigentümerin als Einkünfte aus Vermietung bzw. als Verlust deklariert werden. Hieran ändert auch der aufgesetzte Mietvertrag nichts. Solltest auch du einmal rechtliche Fragen zum Mietrecht oder einem anderen Rechtsgebiet haben, nutze unsere Erstberatung. Hier wird dir weitergeholfen.