Wann kann Schadensersatz wegen einer abgenutzten Wohnung verlangt werden? Abnutzung der Wohnung: Ab wann liegt eine Beschädigung vor?

Im Mietrecht wird zwischen einer herkömmlichen Abnutzung und einer vertragswidrigen Beschädigung unterschieden. In der Praxis erweist sich diese Trennung allerdings nicht gerade als einfach, sodass Streitigkeiten zwischen dem ausziehenden Mieter und dem Vermieter nicht selten vorprogrammiert sind. Basierend auf der Entscheidung, ob es sich um eine Beschädigung oder eine Abnutzung der Wohnung handelt, können bei einer Beschädigung Schadensersatzansprüche entstehen.

Gemäß § 538 BGB entstehen keine Schadensersatzansprüche gegen den Mieter, wenn die Verschlechterung und/oder Veränderung der Mietsache durch einen vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt wurde. Diese Abnutzung ist vom Vermieter zu dulden und durch die regulären Mietzahlungen für die Wohnung abgegolten.

Häufige Beispiele für eine gewöhnliche/herkömmliche Abnutzung:

• Schatten auf Tapeten aufgrund angebrachter Bilder

• abgelaufene Teppichböden (in einem normalen Maße)

• Verfärbungen an den Fugen im Bad

• Dübellöcher in der Wand (in einem üblichen Maße)

• Löcher in Fliesen zum Anbringen von Badspiegeln

• durch Gebrauch entstandene Kratzer im Boden

Diese Arten der Abnutzung muss der Vermieter ausbessern, ohne dies dem Mieter in Rechnung zu stellen. Ausnahmen sind laut Mietrecht die sogenannten Schönheitsreparaturen, welche es dem Vermieter erlauben, ebenjene Pflichten auf den Mieter zu übertragen.

Dies Schönheitsreparaturen beinhalten:

• das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken

• das Streichen der Innentüren

• Innenanstriche bei Fenstern und Türen

• das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre

Soweit diese Schönheitsreparaturen im Mietvertrag wirksam geregelt sind, stellen sie einen Sonderfall der herkömmlichen Abnutzung dar, für den der Mieter in seiner Wohnung aufkommen muss.

Im Mietrecht wird von einer vertragswidrigen Beschädigung der Mietsache gesprochen, wenn ein übermäßiger Verschleiß der Wohnung vorliegt. Häufig ist dies der Fall bei einem nachteiligen Gebrauch oder bei Schäden, die mutwillig entstanden sind. Trifft dieser Umstand zu, muss die Mietpartei die entstandenen Schäden entweder reparieren oder für deren Reparatur aufkommen.

Häufige Beispiele für Beschädigungen in der Wohnung:

• Brandflecken im Teppichboden

• Verfärbungen der Wände durch Zigarettenrauch

• übermäßig viele Bohrlöcher in den Fliesen und Wänden

• Wasserschäden im Parkett durch ein zu feuchtes Putzen

Voraussetzung für das Vorliegen einer Beschädigung ist, dass die Einrichtung noch nicht die übliche Lebensdauer überschritten hat und/oder nicht bereits zuvor beschädigt war.

Da der Unterschied zwischen einer Beschädigung und einer herkömmlichen Abnutzung schwer zu erkennen sein kann, sind oft Auseinandersetzungen zwischen dem Vermieter und Mieter die Folge. Für Laien ist es schwierig, ein qualifiziertes Urteil zu fällen, weshalb es sich im Streitfall und bei hohen Kostenpunkten lohnen kann, einen unabhängigen Gutachter zu konsultieren. Aufgrund der unpräzisen Gesetzgebung entscheidet zudem oftmals ein Gericht, ob eine Beschädigung oder lediglich eine Abnutzung der Wohnung vorliegt.

Je besser und eindeutiger der Zustand der Wohnung vor dem Einzug und nach dem Auszug festgehalten wird, desto weniger Freiraum für Interpretationen ist gegeben – und desto kleiner ist die Gefahr, für Beschädigungen verantwortlich gemacht zu werden, welche nicht von einem selbst verursacht und daher laut Mietrecht unbegründet sind. Entsprechend wichtig ist die Anfertigung eines detaillierten Übergabeprotokolls mit allen Beschädigungen am Anfang und Ende des Mietverhältnisses, um einem möglichen Streit vorzubeugen. Idealerweise wir das Protokoll durch Fotos ergänzt. Es sollte von beiden Parteien unterzeichnet werden.

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