Um wieviel Prozent darf ich die Miete mindern? Mietminderung bei Wasserschaden – So gehst du vor
Und plötzlich tropft es durch die Decke: Ein undichter Wasserhahn beim Nachbar ist die Ursache. Aber ob nun ein kleiner Wasserfleck oder eine nahezu unbewohnbare Wohnung: Ab wann darfst du die Miete bei einem Wasserschaden mindern?
Mietminderung bei Wasserschaden Das Wichtigste in Kürze
Ein Wasserschaden ist ein Mietmangel, der mit einer angemessenen Mietminderung abgemahnt werden darf.
Ausnahmen: Feuchtigkeitsschäden durch falsches Lüften des Mieters sowie bestehende Wasserschäden vor der Unterzeichnung des Mietvertrages.
Die Höhe der Mietminderung bei einem Wasserschaden hängt von den Folgen und der Beeinträchtigung ab.
Wann kann ich eine Mietminderung bei einem Wasserschaden geltend machen?
Die Miete kann gemäß § 536 BGB immer dann gemindert werden, wenn ein Mietmangel vorliegt. Das ist immer dann der Fall, wenn der Zustand der Wohnung nicht dem Zustand entspricht, wie er vertraglich zugesichert war. Das bedeutet: Platzt ein Wasserrohr und ist dieser Schaden durch Wasserflecke, eine tropfende Zimmerdecke oder Schlimmeres sichtbar, liegt ein Mietmangel vor.
Einzige Ausnahme ist hier, wenn Feuchtigkeitsschäden durch eine nicht ausreichende Lüftung verursacht wurden. Hier liegt die Ursache beim Verhalten des Mieters, es kann keine Mietminderung wegen eines Wasserschadens vorgenommen werden.
Entdeckst du als Mieter nach der Vertragsunterzeichnung Wasserflecken an der Tapete, die von einem früheren Wasserschaden herrühren, liegt in der Regel kein Mietmangel vor. Solche sichtbaren Mängel müssen vor Vertragsunterzeichnung festgehalten werden, um sie innerhalb einer Frist vom Vermieter beheben zu lassen.
Mietminderung bei Wasserschaden: Wie gehe ich vor?
Liegt ein Mietmangel vor, kann eine Mietminderung vorgenommen werden. Dabei ist es zunächst unbedeutend, wer den Wasserschaden verursacht hat. Sobald der Wasserschaden bemerkt wird, sollte der Vermieter schriftlich über diesen informiert werden, damit er die Behebung des Mangels veranlassen kann. In dieser Mangelanzeige solltest du den Vermieter auch über die Höhe der angedachten Mietminderung wegen des Wasserschadens informieren. Diese sollte in einem angemessenen Rahmen liegen.
Verwende folgendes Muster für die Durchsetzung einer Mietminderung:
[Name des Mieters]
[Adresse des Mieters]
[Name des Vermieters]
[Adresse des Vermieters]
Betreff: Ankündigung einer Mietminderung wegen Wasserschaden
Sehr geehrte/r [Name des Vermieters],
Hiermit möchte ich Sie auf einen Mangel hinweisen, den ich am [Datum] festgestellt habe.
Es handelt sich dabei um folgenden Sachverhalt: [Schilderung des Sachverhaltes]
Als Vermieter sind Sie zur Instandhaltung der Mietsache verpflichtet. Dabei berufe ich mich auf § 536 BGB. Deshalb bitte ich Sie, den dargestellten Mangel zeitnah und spätestens zum [Datum] zu beheben. Unter den oben genannten Kontaktdaten stehe ich Ihnen bezüglich einer Terminabsprache für die Mangelbeseitigung zur Verfügung.
Zudem werde ich die Miete bis zur Beseitigung des Mangels um [Betrag] Euro kürzen. Das sind [Prozent] % von der Gesamtmiete.
Für diese Mietminderung bitte ich um Ihre Nachsicht.
Mit freundlichen Grüßen
Wie hoch darf die Mietminderung sein?
Die Höhe der Mietminderung bei einem Wasserschaden richtet sich nach den Folgen. Wenn die Wohnung unbewohnbar ist, fällt sie demnach sehr viel höher aus als es bei Stockflecken an der Zimmerdecke der Fall wäre. Der Mieter schätzt die Höhe der Mietminderung zunächst selbst ein.
Erscheint dem Vermieter der prozentuale Anteil zu hoch, kann er dagegen vorgehen. Deshalb sind Mieter gut beraten, sich vorab eine Einschätzung von einem Fachanwalt für Mietrecht einzuholen.
Auch die folgenden Urteile können für eine erste Einschätzung hilfreich sein:
100 % Mietminderung: ständige Durchfeuchtung der Außenwand (AG Potsdam 1995, 26 C 533/93)
40 % Mietminderung: gewerbliche Räume waren einen Monat lang nicht uneingeschränkt nutzbar
25 % Mietminderung: durch undichtes Dach kam es zur Durchfeuchtung der Fensterfront und Teile der Decke im Wohn- und Schlafzimmer (VG Berlin, GE 1984, 183)
2 % Mietminderung: Wasserflecken an der Wand (LG Hannover, WuM 1994, 463)
Wer muss für den Wasserschaden bezahlen?
Wer für die Kosten für die Beseitigung des Wasserschadens und die Folgekosten aufkommt, bestimmt die Ursache. Wurde beispielsweise eine Wasserleitung bei Bauarbeiten am Gebäude beschädigt, kommt ggf. die Versicherung des Bauträgers für die Kosten auf. Kann ein Wasserschaden auf marode Leitungen zurückgeführt werden, übernimmt die Kosten zumeist die Versicherung des Vermieters.
Lässt ein Mieter grob fahrlässig die Badewanne überlaufen und es entsteht ein Wasserschaden in dessen Wohnung und ggf. bei anderen Mietern, greifen dessen Hausrat- und Haftpflichtversicherung. Für Schäden direkt an der Wohnung oder am Gebäude selbst kommt wiederum die Gebäudeversicherung des Vermieters auf.
Wenn du von einem Wasserschaden betroffen bist und Fragen zur Haftung und deinen Möglichkeiten der Mietminderung hast, vereinbare gern ein unverbindliches Gespräch mit einem KLUGO Partner-Anwalt für Mietrecht.
Über unsere AutorenChristiane Kürschner
