So gehst du vor Mietminderung rückwirkend gelten machen

In der Mietminderungstabelle sind eine Reihe von aktuellen Urteilen deutscher Gerichte zu finden, die sich mit den Gründen von Mietminderungen beschäftigt haben. Grundsätzlich sind Gerichte in Deutschland Mieter-freundlich und geben häufig dem Antrag von Mietern statt. Dennoch musst du einige Dinge beachten, wenn du eine Mietminderung rückwirkend geltend machen willst. Dafür hast du bis zu 10 Jahre lang Zeit, wenn du alles richtig machst.

Auch, wenn du eindeutig ein Recht auf eine Mietminderung hast, darfst du nicht einfach die Mietzahlung einstellen oder den Mietzins kürzen. Häufig bedarf es zunächst der Klärung, ob du überhaupt Recht auf eine Mietminderung hast oder es sich überhaupt rechtlich gesehen um Mängel handelt, die der Vermieter beheben soll. Außerdem musst du dem Vermieter die Möglichkeit geben, den Mangel zu beheben.

Oftmals sind Mieter bereits ausgezogen, denn bei vielen ist die Unzufriedenheit über die Mietwohnung zu groß. Es kann auch sein, dass der Behebung des Schadens erst eine Prüfung durch eine externe Fachfirma vorausgeht. In jedem Fall hast du aber die Möglichkeit, die Mietminderung rückwirkend geltend zu machen, und zwar bis zu 10 Jahren.

Beachte aber, dass es sich immer um Einzelfälle handelt, die mit einem Anwalt geklärt werden müssen. Zudem musst du frühzeitig Mietmängel anzeigen und du trägst die Verantwortung dafür, dass die Schäden nicht schlimmer werden. Die Zeit, die zwischen der Entdeckung des Mangels und der Meldung vergehen darf, ist nicht genau definiert und hängt vom jeweiligen Mangel ab.

Entdeckst du Mängel erst nach dem Einzug, die höchstwahrscheinlich bereits vor dem Einzug bestanden haben, kannst du im Nachhinein die Miete mindern. Dafür musst du aber beweisen, dass du den Mangel nicht verursacht hast. Treten während Ihrer Mietzeit Schimmel in der Wohnung oder Feuchtigkeit auf, sind Heizungen defekt oder kommt es zu einem Wasserschaden, kannst du die Miete mindern.

Beachte dabei folgendes Vorgehen:

1. Kürzung der Miete erst nach Mängelanzeige beim Vermieter möglich.

2. Mietminderung gilt ab Zeitpunkt der Feststellung des Mangels.

3. Verschleiert der Vermieter absichtlich einen Schaden, ist eine rückwirkende Mietminderung immer zulässig.

4. Der Mieter muss den konkreten Mangel kennen.

5. Bei Unsicherheiten solltest du die Miete nur unter Vorbehalt zahlen.

Die fortgesetzte Mietzahlung unter Vorbehalt ergibt dann Sinn, wenn du den Mangel zwar kennst, die Sachlage aber unklar oder schwierig ist und einer Aufklärung bedarf. Zahlst du die Miete über einen längeren Zeitraum trotz Mangel in voller Höhe weiter, dann kann das Gericht ab einem Zeitraum von mehr als sechs Monaten davon ausgehen, dass du dich mit dem Mangel abgefunden hast.

Ziehst du in eine neue Wohnung ein und stellst nach drei Jahren beim Ausmessen für neue Möbel fest, dass die Quadratmeter-Angaben nicht stimmen, dann kannst du rückwirkend für die gesamten drei Jahre die Mietminderung einfordern.

Die Urteile der Amtsgerichte sind untereinander nicht bindend. Sie können aber als Orientierung verwendet werden. Die Gründe für eine Mietminderung sind hingegen genau festgelegt und laut § 536 BGB in Sach- und Rechtsmängel unterteilt.

Ein Sachmangel liegt vor, wenn die Abweichungen in der Wohnung zum Nachteil des Mieters sind. Wichtig ist, dass die Abweichungen nicht vertraglich vereinbart wurden und es eine klare Abweichung des Ist-Zustands vom Soll-Zustand gibt.

Ein Rechtsmangel ist gegeben, wenn der Mieter aufgrund einer rechtlichen Einschränkung oder Gegebenheit die Wohnung nicht so nutzen kann, wie es vertraglich vereinbart wurde.

Die aktuelle Rechtsprechung kennt zwar die meisten Urteile zu den häufigsten Gründen für die Mietminderung, dennoch sind die Prozesse meist Einzelfallentscheidungen.

In den meisten Fällen befassen sich die Gerichte mit den folgenden Gründen für eine Mietminderung:

• Dauerhaft defekter Aufzug

• Feuchtigkeit oder Folgen durch Wasserschaden

• Bildung von gesundheitsschädlichem Schimmel

• Lärmbelästigung durch externe Einflüsse

• Ausfall von Heizung bzw. Heizungsanlage

• Fehlende oder defekte Elektroanlagen

• Bauliche Schäden oder Gefährdungen, wie Risse in Wänden/Decken

• Kein warmes Wasser oder unzureichender Wasserdruck

• Falsch berechnete Wohnungsgröße

Grundsätzlich muss der Vermieter nachweisen, dass die Mietsache mangelfrei ist. Der Bundesgerichtshof hat in einem Grundsatzurteil vom 29.02.2012 – Az. VIII ZR 155/11 entschieden, dass für die Behauptung der Mangelfreiheit der Vermieter darlegungspflichtig sei.

Es gibt aber auch Urteile, in denen die Richter entschieden, dass Mieter normalerweise die Darlegungs- und Beweislast tragen, wenn ein Mietmangel vorliegt. Jedoch dürfen die Anforderungen an die Darlegungslast des Mieters laut Entscheidungen des BGH nicht überspannt werden.

Kontaktiere einen Fachanwalt für Mietrecht und handele nicht alleine, sonst droht im schlimmsten Fall eine Kündigung. Zu dieser kann es auch dann kommen, wenn zwar ein Mangel vorliegt, aber die Höhe der Mietminderung von dir zu hoch veranschlagt wurde. In diesem Fall kommst du bei deinem Vermieter in Zahlungsverzug, was gerichtliche Konsequenzen haben könnte.

Bist du dir unsicher, inwieweit der Mangel die Nutzung der Wohnung einschränkt, solltest du die Mietzahlung unter Vorbehalt bezahlen. Dann ist auch eine nachträgliche Mietminderung möglich. Ohne diesen Vorbehalt oder einer Mail bzw. einem Schreiben an den Vermieter, in dem du eindeutig darauf hinweist, dass du unter Umständen auf eine Rückforderung bestehst, kannst dein Recht auf Minderung verwirkt sein.

Lass dich im Zweifelsfalls immer durch einen unserer KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten beraten.

Die Mietkürzung ist ab dem Zeitpunkt möglich, in dem du den Vermieter über den Mangel informiert hast. Entdeckst du einen Mangel direkt nach dem Einzug, der offensichtlich schon bestand, dann kannst du statt der Mängelanzeige eine rückwirkende Mietminderung aufgrund des früheren Mangels stellen.

Die regelmäßige Verjährungsfrist für eine rückwirkende Mietminderung beträgt in der Regel drei Jahre. Sie beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch auf Mietminderung entstanden ist, also der Mieter den Mangel entdeckt hat. Allerdings erlischt das Recht auf Mietminderung spätestens nach zehn Jahren.