Ab wann heizen? Gaskrisen-Winter 2022

STAND 05.10.2022 | LESEZEIT 9 MIN

Am 1. Oktober beginnt jedes Jahr die Heizperiode. In diesem Jahr verschieben viele wegen der hohen Gaspreise den Beginn. Aber gibt es eine Pflicht zu heizen? Und ab wann muss der Vermieter eigentlich das Heizen ermöglichen? Diese und andere Fragen beantworten wir Ihnen in diesem Blogbeitrag.

Das Wichtigste in Kürze:

• Ab einer Außentemperatur von 12 bis 17 Grad Celsius sollte, je nach Gebäudetyp geheizt werden.
• Vermieter müssen innerhalb der Heizperiode vom 1. Oktober bis zum 30. April 2022 das Heizen ermöglichen. Dann muss eine Temperatur von 20 Grad Celsius in Innenräumen erreicht werden.
• Mindesttemperatur-Klauseln in Mietverträgen wurden durch eine Verordnung der Bundesregierung zeitweise ausgesetzt.

Ab welcher Außentemperatur sollte man als Mieter heizen?

Wann man anfangen sollte zu heizen, hängt von der Außentemperatur und vom Typ des Gebäudes ab. Ältere Gebäude sollten bereits bei 15 bis 17 Grad Celsius beheizt werden. In einem Neubau hingegen sollte spätestens ab einer Außentemperatur von 12 bis 15 Grad Celsius geheizt werden, damit keine Feuchtigkeitsschäden wie Schimmel entstehen können und Sie somit vor rechtlichen Problemen bewahrt werden.

Was müssen Vermieter und Mieter im Winter 2022 beachten?

Das Bundeskabinett hat im August die Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung durch kurzfristig wirksame Maßnahmen verabschiedet, die Vertragsklauseln in Mietverträgen über eine bestimmte Mindesttemperatur in Räumen für (bisher) sechs Monate aussetzt. Das heißt, es wird für diesen Zeitraum keine Mindesttemperatur in Mieträumen vorgeschrieben. Durch die niedrigen Temperaturen können somit Schäden wie feuchte Wände auftreten. Die Pflicht des Mieters, solche Schäden von der Mietsache abzuwenden, bleiben durch die Verordnung allerdings unberührt.

Ab wann muss der Vermieter das Heizen ermöglichen?

Grundsätzlich muss der Vermieter eine Wohnung im vertragsgemäßen Zustand zur Verfügung stellen. Ist zum Beispiel eine Heiztherme in der Wohnung Teil des Mietvertrages, muss diese selbstverständlich auch stets funktionieren. Dies gilt unabhängig von der Temperatur. Ein bestimmtes gesetzliches Datum, ab wann der Vermieter heizen ermöglichen muss, gibt es nicht. Es gibt mehrere Urteile, wonach der Vermieter innerhalb der regulären Heizperiode heizen ermöglichen muss. Tut der Vermieter das nicht, liegt ein Mietmangel wegen Heizungsausfall vor, auf dessen Grundlage die Miete gemindert werden kann. Beseitigt der Vermieter den Mangel dann immer noch nicht, ist nach erfolgter Abmahnung des Vermieters durch den Mieter auch eine fristlose Kündigung des Mietvertrages aus wichtigem Grund nach § 543 Bürgerliches Gesetzbuch möglich.

Von wann bis wann muss der Vermieter heizen?

Unabhängig von der Jahreszeit, also auch außerhalb der Heizperiode, muss eine Hausverwaltung eine Heizung einschalten, wenn die Außentemperatur unter 16 Grad Celsius oder länger als zwei Tage unter 18 Grad Celsius liegt.

In der Heizperiode muss der Vermieter eine zentrale Heizungsanlage so einstellen, dass in der Wohnung eine Mindesttemperatur von 20 bis 22 Grad Celsius erreicht werden kann. Sonst liegt ein Mangel an der Mietsache vor. Ist das Heizen über einen längeren Zeitraum unmöglich, ist eine fristlose Kündigung möglich.

Wann ist die Heizperiode?

Die Heizperiode dauert vom 1. Oktober bis zum 30. April 2022. Da das Klima in den unterschiedlichen Regionen Deutschlands variiert, kann es hier regionale Abweichungen geben.

Was besagt der Mietvertrag zum Thema heizen?

Ein Mietvertrag muss nicht zwingend eine Regelung zum Heizen enthalten, da ein Mietvertrag auch formlos mündlich geschlossen werden kann. Viele Mietverträge enthalten daher keine ausdrückliche Regelung. Eine grundsätzliche Pflicht zu heizen gibt es ebenso wenig wie ein festes Datum, ab wann nicht mehr geheizt werden darf. Allerdings ist man als Mieter verpflichtet, die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten. Bei niedrigen Temperaturen kann leicht Schimmel entstehen, wenn nicht ausreichend geheizt und gelüftet wird. Hier kann man faktisch dazu verpflichtet sein, zu heizen, um die Mietsache frei von Schäden zu halten.

Eine gängige Klausel in Mietverträgen legt die Mindesttemperatur auf einen Bereich von 18 bis 20 Grad Celsius am Tag und 18 Grad Celsius in der Nacht fest. Hierzu hat beispielsweise das Landgericht Berlin bereits 1998 entschieden, dass in der Zeit zwischen 06:00 und 23:00 Uhr in der Wohnung mindestens eine Temperatur von 20 Grad Celsius möglich sein muss (LG Berlin, 26.05.1998, Az.: 64 S 266/97). Die Heizperiode legt das Gericht mit der Zeit vom 01. Oktober bis zum 30. April fest. Für diesen Zeitraum müssen Vermieter also sicherstellen, dass die Heizungen in den Wohnungen diese genannten Temperaturen erreichen. Demnach ist eine Nachtabsenkung der Heizung durchaus erlaubt. Eine solche Absenkung bestätigte auch das Amtsgericht Köln im Urteil vom 05.07.2016 (Az.: 205 C 36/16). Eine gesetzliche Regelung zur Nachtabsenkung der Heizung gibt es jedoch nicht.

So hilft Ihnen ein KLUGO Partner-Anwalt weiter

Unsere Partner-Anwälte und Rechtsexperten beantworten gerne Ihre Fragen zu Heiz-Klauseln in Mietverträgen. KLUGO bietet eine telefonische Erstberatung auch im Mietrecht an.