Vermieterpfandrecht: Was darf gepfändet werden?

STAND 19.06.2023 | LESEZEIT 4 MIN

Idealerweise ist das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter geprägt von Harmonie und der pünktlichen Überweisung des Mietbetrags. Leider kommt es aber auch mal vor, dass die Miete nicht rechtzeitig bezahlt wird. Das kann aus Absicht passieren oder weil der Mieter beispielsweise in eine prekäre finanzielle Lage rutscht. Wenn trotz ausreichender Kommunikation keine Lösung gefunden wird und der Mieter einen erheblichen Mietrückstand anhäuft, so kann für den Vermieter das Vermieterpfandrecht von Interesse sein. Dabei ist der erhebliche Mietrückstand nicht an eine bestimmte Summe geknüpft.

Das Wichtigste in Kürze

• Das Vermieterpfandrecht ermöglicht es Vermietern, ausstehende Mietkosten gerichtlich geltend zu machen.
• Bevor dieser Schritt gegangen wird, sollten dem Schuldner 3 Wochen zur Schuldbegleichung eingeräumt werden.
• Sollten die Mietschulden dann immer noch nicht beglichen sein, kann der Vermieter sich an das Amtsgericht wenden, um einen Räumungstitel zu beantragen.
• Liegt dieser vor, begibt sich der Gerichtsvollzieher in die Wohnung des Schuldners und pfändet Gegenstände, welche anschließend mittels öffentlicher Auktion versteigert werden.
• Nicht alle Gegenstände dürfen gepfändet werden

Was besagt das Vermieterpfandrecht?

Das Vermieterpfandrecht hilft Vermietern dabei, ihre ausstehenden Mietforderungen geltend zu machen. Der Umfang des Vermieterpfandrechts ist in § 562 BGB geregelt. Hier ist auch definiert, dass es nur für das laufende und folgende Mietjahr angewendet werden kann. Das Vermieterpfandrecht gilt für private Mieter ebenso, wie für gewerbliche Mieter.

Welche Forderungen darf der Vermieter laut Vermieterpfandrecht geltend machen?

Außer Mietkosten kann der Vermieter mit dem Vermieterpfandrecht auch Schadensersatz sowie Neben- und Räumungskosten geltend machen. Das können beispielsweise Nebenkostennachzahlungen sein oder eine schuldhafte Beschädigung eines Mietobjekts durch den Mieter. Dabei empfehlen wir Vermietern wie auch Mietern, mit einem schriftlichen Übergabeprotokoll zu arbeiten. Auch Vertragsstrafen oder die Kosten der Rechtsverfolgung kann das Vermieterpfandrecht inkludieren. Bei gewerblichen Mieten kann ein Vermieter ebenso Mietausfall geltend machen, wenn beispielsweise der gewerbliche Mietvertrag vorzeitig beendet wird.

Vermieterpfandrecht: Was darf gepfändet werden?

Bei jedem gepfändeten Gegenstand muss es sich um Eigentum des Schuldners handeln. Außerdem muss dieser sich im Mietraum befinden. Wertvoller Schmuck (ausgenommen Eheringe) oder auch ein teurer Fernseher sind pfändbar. Übrigens sollte man als Schuldner keine pfändbaren Gegenstände außerhalb der Wohnung bewegen, um diese der Pfändung zu entziehen. Macht man dies trotzdem, so liegt unter Umständen eine Pfandkehr vor, welche in § 289 StGB geregelt ist.

Handelt es sich um einen gewerblichen Mieter, so besteht die Möglichkeit, Ware, welche sich im gemieteten Objekt befindet, pfänden zu lassen. Jedoch kommt es auch hier darauf an, was sich in den Geschäftsräumen befindet und wie es eingesetzt wird. Maschinen, welche vom gewerblichen Mieter zur Arbeit (beispielsweise Herstellung oder Reparatur) genutzt werden, können nicht gepfändet werden. Ein Vermieter kann übrigens nicht einfach ein vermietetes Objekt betreten, um dort nach eigenem Ermessen Gegenstände zu pfänden. Dabei würde es sich um Selbsthilfe handeln, welche gesetzlich verboten ist.

Welche Sachen dürfen nicht gepfändet werden?

Es kann nicht alles gepfändet werden, was sich in der Mietwohnung befindet; es gibt durchaus einige unpfändbare Objekte. Diese sind in § 811 ZPO definiert. Dazu zählen beispielsweise Eheringe, aber auch Waschmaschine, Kühlschrank, Auto, Fernseher, Kleidung und Gegenstände, welche zur Berufsausübung benötigt werden. Immobilien und Grundstücke können ebenfalls nicht gepfändet werden. Ebenso unpfändbar sind Dinge, welche nur geliehen oder geleast wurden. Tiere können zumeist auch nicht vom Gerichtsvollzieher mitgenommen werden, außer sie werden zu Erwerbszwecken gezüchtet oder sind besonders wertvoll.

Bei einer Pfändung muss der Gerichtsvollzieher den Wert der gepfändeten Dinge schätzen, um dadurch den finanziellen Erlös abzuschätzen. Fehlt ihm bei manchen Objekten das nötige Fachwissen, so kann er hier einen kundigen Sachverständigen hinzuziehen. Die gepfändeten Objekte werden später bei einer öffentlichen Auktion meistbietend versteigert. Gemäß § 814 ZPO kann der Gerichtsvollzieher entscheiden, ob die Versteigerung vor Ort oder über eine Versteigerungsplattform im Internet stattfindet. Weitere Aspekte, wie beispielsweise Datum und Uhrzeit, welche Versteigerungsplattform genutzt wird und welche Versteigerungsbedingungen zur Anwendung kommen, werden von der jeweiligen Landesregierung bestimmt.

Bis wann muss das Vermieterpfandrecht geltend gemacht werden?

Das Vermieterpfandrecht gilt für die komplette Dauer des Mietverhältnisses. Am einfachsten kann es geltend gemacht werden, wenn der Mieter noch im Mietobjekt lebt/arbeitet. Wenn Objekte aus der Wohnung entfernt werden, so muss der Vermieter davon in Kenntnis gesetzt werden. Wenn er dann Widerspruch einlegt oder über die Verlegung von Gegenständen nicht informiert wurde, so bleibt das Pfandrecht nach wie vor bestehen. Ab dem Zeitpunkt der Kenntnisnahme hat er einen Monat Zeit, sein Vermieterpfandrecht gerichtlich geltend zu machen.

Wann erlischt das Vermieterpfandrecht?

Wenn die pfändbaren Gegenstände sich nicht mehr im Mietobjekt befinden, erlischt auch das Vermieterpfandrecht. Hierbei sollte der Vermieter jedoch auch keinen Einspruch erhoben haben und nicht über das Entfernen der Gegenstände informiert gewesen sein. Er hat einen Monat Zeit, um einen Widerspruch einzulegen. Er kann ebenso seinen Herausgabeanspruch geltend machen. Dies ist zumeist der Fall, wenn er Einspruch gegen die Entwendung einlegt oder über diese nicht informiert war. Auch bei einer Insolvenz kann das Vermieterpfandrecht weiter Anwendung finden. Hier behält der Vermieter für pfändbare Gegenstände die Verwertungs- und Sicherungsrechte. Dazu muss er jedoch mindestens einen Monat vor dem Insolvenzantrag sein Vermieterpfandrecht geltend gemacht haben.

Welche Alternativen zum Vermieterpfandrecht gibt es?

Natürlich ist es als Vermieter ärgerlich, dem eigenen Geld hinterherlaufen zu müssen oder gar Monate auf die zustehende Mietbegleichung warten zu müssen. Dennoch gibt es auch einige Alternativen zum Vermieterpfandrecht. Es ist als Vermieter immer eine gute Idee, eine Kaution von Mietern zu Mietbeginn zu fordern (gleich, ob diese privat oder gewerblich sind). Diese kann bei berechtigtem Interesse einbehalten werden und erspart dem Vermieter das Eintreiben der ausstehenden Schulden (abhängig von deren Höhe).

Wenn Vermieter und Mieter sich untereinander gütig über eine Auflösung des Mietvertrags geeinigt haben, so können sie auch eine Verzichtserklärung aufsetzen. Hier räumt der Mieter zeitnah die Wohnung/das Objekt und der Vermieter verzichtet auf die ausstehende Forderung. So kann die Immobilie demnächst wieder anderweitig vermietet werden und der Vermieter erhält wieder Miete. Hat ein Mieter nicht die Barmittel, um seine Mietkosten zu begleichen, so kann er auch eine Sicherheitsleistung hinterlegen. Diese sind in § 232 BGB definiert und kann beispielsweise bewegliche Sachen, Hypotheken oder Wertpapiere inkludieren.

So hilft ihnen ein KLUGO Partner-Anwalt weiter

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