Bauabnahme: Worauf Bauherren achten sollten

STAND 03.07.2023 | LESEZEIT 3 MIN

Ihr Traumhaus ist endlich fertig. Schlaflose Nächte und Wochenenden auf der Baustelle haben Sie als Bauherr hinter sich und nun steht die Bauabnahme vor der Tür. Da die Bauabnahme neben der Unterzeichnung des Bauvertrags als der wichtigste Rechtsakt im Bauprozess gilt, ist es umso wichtiger, sich bereits im Vorfeld über Ihre Rechte und Pflichten als Bauherr genauestens zu informieren. Die rechtliche Grundlage für eine Bauabnahme findet sich in § 640 BGB.

Das Wichtigste in Kürze

• Bei der Bauabnahme handelt es sich um einen Rechtsakt, der entscheidende Konsequenzen für den Bauherren hat.
• Das Abnahmeprotokoll bildet die Grundlage für die Bauabnahme, da hier Mängel, Streitpunkte, Fristen und weiteres Vorgehen dokumentiert werden.
• Im Bauvertrag stehen alle Bauleistungen, die bis zur Bauabnahme fertig sein müssen. Eine Bauabnahme bezieht sich ausschließlich auf diese Inhalte.
• Damit Sie bei der Bauabnahme am Ende nicht das Nachsehen haben, ist es mitunter sinnvoll, sich von einem Sachverständigen beraten zu lassen.
• Ein Anwalt für Baurecht hilft Ihnen weiter, wenn Sie Mängel entdeckt haben, der Bauunternehmer die im Bauvertrag vereinbarten Fristen nicht einhält oder Sie anderweitige Fragen zum Thema Baurecht haben.

Wann spricht man von einer Bauabnahme?

Von einer Bauabnahme ist die Rede, wenn der Bauherr bescheinigt, dass das Bauprojekt beendet und das Haus damit fertig ist. Das fertige Haus wird vom Bauherrn und dem Bauunternehmer bzw. dem bauüberwachenden Architekten gemeinsam besichtigt und kontrolliert. Während der Bauabnahme werden alle Räume, Einrichtungen und Anlagen auf ihre Funktionsfähigkeit und ihre Qualität hin überprüft. Ziel der Bauabnahme ist es, festzustellen, ob das Bauwerk den vertraglich vereinbarten Anforderungen entspricht und ob alle Mängel behoben wurden oder noch welche vorhanden sind. Diese werden im Abnahmeprotokoll dokumentiert und festgehalten. Die Bauabnahme ist eine Voraussetzung für die Abnahme des Bauwerks durch die Behörden und für die Übergabe des Bauwerks an den Bauherrn.

Schritt-für-Schritt zur erfolgreichen Bauabnahme

Im Vorfeld erhält der Bauherr eine mündliche oder schriftliche Mitteilung, auf die er innerhalb von 14 Tagen reagieren muss. In der Regel vereinbart er innerhalb dieser Frist einen Termin für die Bauabnahme, an der der Bauherr, der Bauunternehmer und eventuell ein Sachverständiger gemeinsam teilnehmen. Lässt er diese Frist verstreichen, erfolgt die Bauabnahme auch ohne eine vorherige Begehung.

Auf Basis des Bauvertrags werden alle darin festgehaltenen Bauleistungen ordnungsgemäß geprüft und anhand eines Abnahmeprotokolls vorhandene Mängel, Streitpunkte und entsprechende Fristen aufgenommen. Die Baumängel sollten für eine lückenlose und beweiskräftige Dokumentation im Abnahmeprotokoll unbedingt fotografiert werden. Der Bauunternehmer hat innerhalb eines individuell festgelegten Zeitraums – je nach Umfang – die Möglichkeit, die festgestellten Mängel zu beheben. Diese erfordern eine weitere Bauabnahme, die schriftlich im Protokoll festgehalten wird. Wenn alle Mängel behoben wurden und das Bauwerk den vertraglich vereinbarten Anforderungen entspricht, ist die Bauabnahme erfolgreich abgeschlossen und das Bauwerk kann in Betrieb genommen werden.

Da das Abnahmeprotokoll der Dreh- und Angelpunkt einer Bauabnahme ist, empfiehlt sich, es gemeinsam zu erstellen, anstatt ein durch den Bauunternehmer bereits vorgefertigtes Protokoll zu übernehmen.

Folgende Punkte sollten Sie im Abnahmeprotokoll berücksichtigen:

• Name des Bauherren
• Adresse des Gebäudes, das errichtet wurde
• Ort und Datum der Bauabnahme
• Teilnehmer der Bauabnahme
• Auftragsnummer und Datum des Bauvertrags, der zwischen Bauunternehmer und Bauherren besteht
• Detaillierte Benennung der Bauleistungen, die es abzunehmen gilt
• Beschreibung und Auflistung sichtbarer neuer, bereits bekannter und noch nicht behobener Mängel
• Sachverhalte, die als Mängel empfunden werden
• Angabe des Termins, an dem eine erneute Bauabnahme nach der Mängelbehebung durchgeführt werden soll
• Unterschrift des Bauunternehmers und des Bauherren

Worin unterscheiden sich ein Bauherr, ein Bauleiter, ein Bauunternehmer und ein Bauträger?

Ein Bauherr ist der Auftraggeber, der ein Bauvorhaben plant und finanziert. Er ist in der Regel der Eigentümer des Grundstücks und beauftragt einen Bauunternehmer mit der Umsetzung des Projekts. Das kann der private Hausbauer sein, aber auch der Bauträger, der schlüsselfertige Neubauten erstellt.

Ein Bauleiter ist ein Handwerker, der die Baustelle organisiert und überwacht. Er koordiniert die Arbeit der verschiedenen Gewerke und sorgt dafür, dass das Bauvorhaben termingerecht und im Rahmen des Budgets abgeschlossen wird.

Ein Bauunternehmer ist der Auftragnehmer, der vom Bauherren damit beauftragt wird, Bauarbeiten auszuführen und das Bauvorhaben umzusetzen. Er ist für die Ausführung der Arbeiten verantwortlich und stellt in der Regel auch das benötigte Material und die Arbeitskräfte.

Ein Bauträger ist ein Unternehmen, das Grundstücke kauft, bebaut und die fertige Immobilie einschließlich des Grundstücks an Privatpersonen verkauft.

Was macht eine Bauabnahme zu einem Rechtsakt?

Mit der Bauabnahme geht das Haus offiziell in den Besitz des Bauherren über. Dadurch ändert sich auch die Beweislast für Mängel. Musste vorher der Bauunternehmer im Streitfall nachweisen, dass er seine Bauleistungen ordnungsgemäß erbracht hat, liegt die Beweislast nun beim Bauherren. Dieser muss beweisen, dass Mängel aufgrund einer fehlerhaften Bauleitung entstanden sind.

Diese Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit Sie eine Bauabnahme verweigern dürfen:

Der Bauherr kann seine Unterschrift bei gravierenden Mängeln – wie einer defekten Heizung oder fehlender Außenanlagen – verweigern, kleinere Mängel hingegen reichen nicht aus. Im Falle von zahlreichen kleineren Mängeln sollte ein Sachverständiger hinzugezogen werden, der letztendlich entscheidet, ob eine Bauabnahme verweigert werden kann.

Stellt man bei der ersten Bauabnahme noch Baumängel fest, wird eine Mängelrüge angefertigt, in das Abnahmeprotokoll aufgenommen und ein neuer Termin für die Abnahme festgelegt. Bei der Behebung kleinerer Mängel erfolgt die Abnahme nur unter Vorbehalt. Hier kommt die Vorbehaltsklausel zum Tragen, das heißt, trotz Unterschrift ist die Bauabnahme erst nach Behebung der Mängel gültig.

Was ändert sich nach der Bauabnahme?

Nach einer erfolgreichen Bauabnahme muss die erbrachte Leistung durch den Bauherrn bezahlt werden. Das kann die gesamte Summe sein oder seine letzte Rate. Mit dem Ende der Vertragserfüllung beginnt eine fünfjährige gesetzliche Gewährleistungsfrist. Nachbesserungen können nur innerhalb dieser Frist vom Bauherren eingefordert werden. Darin enthalten sind auch verdeckte Mängel. Nach der Bauabnahme entstehen für den Bauunternehmer zahlreiche Vorteile. Von jetzt an ist der Bauherr für den Gefahrübergang verantwortlich, das betrifft äußere Einflüsse wie Witterung, aber auch Zerstörung, Beschädigung und Diebstahl. Aufgrund der Beweislastumkehr muss er bei nicht bereits gerügten Mängeln beweisen, dass diese vom Bauunternehmer verursacht wurden. Sollte der Bauunternehmer aufgrund von Nachbesserungen den vereinbarten Termin nicht einhalten, werden möglicherweise Vertragsstrafen fällig.

Fallstricke, die es zu beachten gilt

• Einzug ins fertiggestellte Haus ohne vorherige Bauabnahme, Zahlung der endgültigen Rate sowie Trinkgeld an die Handwerker können als Bauabnahme durch schlüssiges Handeln gewertet werden.
• Eine Bauabnahme sollte nicht fiktiv, sondern nur formal, also durch eine gemeinsame Begehung erfolgen.
• Es sollte nur eine Version eines gemeinsam erstellten Abnahmeprotokolls geben, um widersprüchliche Darstellungen zu vermeiden.
• Beim Einzug in ein schlüsselfertiges Haus lassen sich nicht alle Leistungen prüfen, wie fachgerechte Elektrik oder ein korrekt installiertes Heizungssystem.

Ein KLUGO Partner-Anwalt und Rechtsexperte hilft Ihnen bei Baumängeln und Problemen bezüglich Bauabnahme sowie Streitigkeiten mit Bauträgern und Bauunternehmern. In der juristischen Ersteinschätzung erhalten Sie erste Handlungsempfehlungen und notwendige Informationen für das weitere Vorgehen.