Bauvertrag

Der Bau eines Eigenheims führt unweigerlich zu Rechtsfragen, mit denen sich viele Menschen irgendwann im Leben beschäftigen müssen. Bei der Erstellung des Bauvertrages gibt es schließlich einige Aspekte, die beachtet werden sollten.

Das Wichtigste in Kürze

• Durch den Bauvertrag werden alle Vereinbarungen rund um das Bauvorhaben schriftlich fixiert.
• Der Bauvertrag richtet sich entweder nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches oder nach der VOB.
• Wird der Bauvertrag nach Maßgabe der VOB geschlossen, können Bauherren unter Umständen vom Bauvertrag zurücktreten bzw. diesen kündigen.
• Ein Fachanwalt für Baurecht hilft nicht nur bei der Erstellung eines Bauvertrags, sondern auch bei der Prüfung von Klauseln bei vorgefertigten Musterverträgen.

Was genau ist ein Bauvertrag?

Die Umsetzung des lang gehegten Traums vom Eigenheim gehört zweifelsohne zu den wichtigsten Vorhaben im Leben. Dementsprechend ergibt es Sinn, sich mit der Entscheidung für einen Kooperationspartner Zeit zu lassen und einen detaillierten Bauvertrag zu erstellen, in dem alle Vereinbarungen schriftlich fixiert werden. Das Baurecht bietet Bauherren mit dem Bauvertrag die Möglichkeit, sämtliche Vereinbarungen mit der Baufirma rechtsverbindlich festzulegen.

Was ist bei einem Bauvertrag zu beachten?

Egal, ob Bauträger, Generalunternehmer oder einzelne Gewerke: Nur durch die vertragliche Fixierung haben Sie Rechtssicherheit, wenn einmal etwas schiefgeht. Bevor Sie den zumeist vorgefertigten Entwurf des Geschäftspartners akzeptieren, sollten Sie den Bauvertrag gründlich prüfen, um Ungenauigkeiten rechtzeitig zu erkennen.

Oftmals ist in einem Bauvertrag nicht geregelt, welche Unterlagen den Bauherren bei Übergabe ausgehändigt werden müssen. Dazu gehört beispielsweise der Energiebedarfsausweis. Es ist sinnvoll, die Übergabe der Unterlagen ebenfalls vertraglich festzulegen.

Ein Bauvertrag kann entweder nach den Vorschriften der 1926 eingeführten Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, kurz VOB, oder nach den gesetzlichen Regelungen des im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelten Werkvertragsrechts (§§ 631 ff. BGB) erstellt werden.

VOB oder BGB: Die Unterschiede bei Bauvertragsarten

Ja nachdem für welche Vertragsvariante Sie sich bei Ihrem Bauvorhaben entscheiden, gelten andere Ansprüche und Regelungen. So unterscheidet sich beispielsweise die Verjährungsfrist bei Mängelansprüchen je nach zugrundeliegender Vereinbarung. Während der Bauvertrag nach der VOB eine Verjährungsfrist von vier Jahren nach Abnahme vorsieht, sind es im BGB fünf Jahre. Theoretisch ist es jedoch möglich, einen Bauvertrag nach der VOB erstellen zu lassen und dennoch eine fünfjährige Frist darin aufzunehmen – vorausgesetzt der Vertragspartner stimmt dem zu.

Weitere wesentliche Unterschiede zwischen einem VOB- und einem BGB-Vertrag ergeben sich unter anderem bei der Rechnungsstellung und nachträglichen Änderungen. Der Bauvertrag nach BGB sieht eine sofortige Lohnzahlung bei Abnahme vor, während die VOB neben einer schriftlichen Rechnung stets eine Nachprüfbarkeit der Leistungen fordert. Nachträgliche Änderungen müssen laut BGB nicht mehr vom Bauunternehmer berücksichtigt werden. Die VOB verpflichtet jedoch dazu, solchen Bitten nach Möglichkeit nachzukommen – dem Bauherrn wird hier also mehr Flexibilität eingeräumt.

Weitere Unterschiede zwischen VOB- und BGB-Vertrag ergeben sich in folgenden Bereichen:

• Abnahmemöglichkeiten
• Überlassung der Unterlagen
• Arbeitsbedingungen am Bauplatz
• Mängelhaftung inkl. Rücktrittsrecht

Ist eine Kombination aus VOB und BGB beim Bauvertrag sinnvoll?

In der Theorie erscheint es durchaus verlockend, das Beste aus beiden Regelungen miteinander zu kombinieren. In der Praxis achtet die Rechtsprechung jedoch beim Prüfen der Bauverträge genau darauf, dass weder Unternehmer noch Bauherr benachteiligt werden. Dies kann nur gewährleistet werden, wenn das gesamte Regelwerk der VOB zugrunde liegt – einzelne Regelungen werden von Gerichten daher nicht anerkannt. Etwaige Bauvertragsmuster oder VOB-Musterverträge müssen dies somit berücksichtigen und einhalten.

Kann ich den Bauvertrag kündigen?

Wer seinen Bauvertrag kündigen möchte, braucht dafür in der Regel einen berechtigten Grund – vor allem, wenn durch die Kündigung des Bauvertrags kein übermäßiger finanzieller Schaden entstehen soll. Bei einem wirksamen Rücktritt vom Vertrag müssen Sie dem Handwerker lediglich eine Vergütung für die bis dahin erbrachten Leistungen zahlen.

Wenn Sie sich die Option freihalten möchten, den Bauvertrag zu kündigen, falls sich Unstimmigkeiten ergeben, ist es sinnvoll, auf die VOB als Grundlage zu setzen: Hier besitzen Sie ausdrückliche Möglichkeiten zum Ausstieg, sollten Mängel vor der Abnahme nicht beseitigt worden sein oder Ausführungen in Verzug geraten.

Wann sollte ich den Bauvertrag prüfen lassen?

Bevor es an die Unterschrift unter den Bauvertrag geht, empfiehlt es sich, den Bauvertrag genau zu prüfen: Das können Sie als Bauherr auch in Eigenregie tun – allerdings sind für Laien viele Fallstricke oft nicht erkennbar. Ein Fachanwalt für Baurecht kann dann wertvollen Input liefern und die Prüfung des Bauvertrags für Sie übernehmen.

Wichtig ist beim Bauvertrag vor allem, dass der Vertragsgegenstand eindeutig definiert ist – Grundlage dafür ist insbesondere die sogenannte Baubeschreibung.

Sie benötigen Hilfe bei der Prüfung oder Erstellung Ihres Bauvertrags? Wir möchten, dass verlässlicher Rat vom Rechtsexperten einfach, schnell und unkompliziert zu Ihnen kommt. Über die telefonische Erstberatung von KLUGO können Sie ganz einfach Kontakt aufnehmen und Ihre ersten Fragen direkt an einen Fachanwalt und Rechtsexperten stellen.

Abschließend fassen wir noch einmal zusammen, welche Punkte Sie bei der Erstellung eines Bauvertrages beachten sollten:

• Den Bauvertrag können Sie auf Grundlage zweier Regelungsregime aufbauen: der VOB und des BGB. Danach unterscheiden sich Aspekte wie Verjährungsfristen oder Kündigungsmöglichkeiten. Daher sollten Sie vor Vertragserstellung Ihre individuelle Situation prüfen.
• Achten Sie darauf, den Bauvertrag genau zu prüfen. Sie können diesen am besten von einem KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten für Baurecht gegenlesen lassen. Einzelne Klauseln können Sie nach gemeinsamer Vereinbarung auch entgegen den Regelungen des BGB und der VOB anpassen.
• Es ist sinnvoll, auch die Übergabe gewünschter Bauunterlagen einzubinden.
• Kommt es zu Unstimmigkeiten, können Sie den Vertrag unter bestimmten Voraussetzungen kündigen. Eine Grundlage bietet das VOB. Die jeweilige Situation können Sie von einem Experten begutachten lassen.

Bei Fragen zum Thema Bauvertragsrecht helfen Ihnen im Rahmen einer kostenlosen telefonischen Erstberatung die KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten weiter und können bereits wertvolle Tipps mit auf den Weg geben. Sollten Sie danach weitere Unterstützung benötigen, können Sie direkt einen KLUGO Partner-Anwalt für eine ausführliche Rechtsberatung beauftragen.