Arglistige Täuschung beim Kauf einer Immobilie

Der Kauf einer Immobilie ist der oft langgehegte Traum vieler. Ist das Wunschobjekt endlich verfügbar, schlagen viele direkt zu. Das böse Erwachen kommt erst dann, wenn der Kaufvertrag unterschrieben ist. Man entdeckt Mängel, die möglicherweise bei der Hausbesichtigung gar nicht erwähnt wurden. In solch einer Situation fühlt man sich getäuscht und betrogen und fragt sich, ob es wirklich möglich ist, eine Immobilie auf diese Weise zu verkaufen.

Welche Arten von Mängeln gibt es?

Um gegen einen Mangel vorgehen zu können, ist es erst einmal wichtig zu wissen, was ein Mangel ist und welche Formen von Mängeln es gibt. Hier gibt es eine klare Definition. Ein Mangel liegt nämlich dann vor, wenn die tatsächliche Beschaffenheit von der Beschaffenheit abweicht, die die Sache eigentlich haben sollte. Hierbei unterscheidet man zwei Arten von Mängeln, die offenen und die versteckten Mängel.

Ein offener Mangel liegt dann vor, wenn dieser vom Käufer bereits vor dem Kauf eindeutig zu erkennen war. Dies ist beispielsweise der Fall bei Rissen in den Wänden oder dann wenn die Wände verschimmelt sind.

War der Mangel dagegen weder vom Käufer, noch vom Verkäufer vorher eindeutig zu erkennen, handelt es sich um einen versteckten Mangel. Dies ist beispielsweise der Fall bei porösen Rohren. Hier ist es nicht möglich, den Mangel bei einer normalen Besichtigung direkt zu erkennen.

Wann liegt eine arglistige Täuschung vor?

Nachdem nun bereits geklärt ist, was ein Mangel ist, stellt sich die Frage, ob und wann man über einen Mangel arglistig getäuscht wurde. Auch hier ist es von Vorteil erst einmal zu wissen, wann eine Täuschung arglistig ist. Arglistige Täuschung: vorsätzliches Hervorrufen oder Aufrechterhalten eines Irrtums durch Vorspiegelung oder Unterdrückung von Tatsachen. Wichtig zu wissen ist, dass der Verkäufer keine Bereicherungsabsicht besitzen muss oder es um die Schädigung des Käufers geht, damit eine arglistige Täuschung vorliegt.

Klar ist, dass sich bei den oben erwähnten offenen Mängeln die Frage nicht stellt. Denn man kann über nichts getäuscht werden, was für einen klar erkennbar ist.

Anders ist dies bei den versteckten Mängeln. Weiß der Verkäufer beispielsweise, dass die Rohre porös sind und teilt dies dem Verkäufer nicht mit, handelt es sich um eine arglistige Täuschung über einen versteckten Mangel.

Zu beachten ist hierbei, dass eine Täuschung auf zwei Arten möglich ist. Wenn der Verkäufer die Rohre beispielsweise als neuwertig bezeichnet, täuscht er hier aktiv. Wenn der Käufer jedoch schlichtweg verschweigt, dass die Rohre nicht neuwertig sind, stellt sich die Frage, ob er überhaupt dazu verpflichtet ist, dem Käufer dies mitzuteilen. Fragt der Käufer ausdrücklich danach, hat der Verkäufer die Pflicht, diese Frage wahrheitsgemäß zu beantworten. Fragt der Käufer nicht danach, hat der Verkäufer jedoch immer noch die Pflicht Dinge zu beantworten, die die Kaufentscheidung möglicherweise wesentlich beeinflussen können. Bei porösen Rohren ist dies beispielsweise eindeutig der Fall.

Was tun, wenn eine arglistige Täuschung vorliegt?

Wurde man beim Immobilienkauf tatsächlich über einen versteckten Mangel arglistig getäuscht und hat den Kaufvertrag bereits unterschrieben, stellt sich die Frage, welche Möglichkeiten es hier gibt. Hier gibt es zum einen die Möglichkeit den Kaufvertrag bei arglistiger Täuschung nach § 123 BGB anzufechten. In § 437 BGB sieht das Gesetz außerdem eine Reihe von Gewährleistungsrechten vor. Problematisch ist jedoch, dass gerade bei Immobilienkaufverträgen diese Rechte oftmals vertraglich ausgeschlossen wurden. Anders ist dies jedoch bei einer arglistigen Täuschung. Der Verkäufer ist hier nicht mehr schutzwürdig. Der Käufer hat daher die Möglichkeit die im Folgenden dargestellten Gewährleistungsansprüche geltend zu machen. Zu beachten ist hierbei jedoch, dass immer der Käufer beweisen muss, dass der Verkäufer bereits bei Vertragsabschluss von dem Mangel gewusst hat und diesen bewusst verschwiegen hat.

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Enthält der Kaufvertrag einen Gewährleistungsausschluss, kann der Verkäufer durch die Klausel „gekauft wie gesehen“, ausschließen für Mängel verantwortlich gemacht werden, die ein durchschnittlicher Kaufinteressent bei einer gründlichen Besichtigung hätte erkennen können. Auch hier trägt sie Beweislast der arglistigen Täuschung der Käufer der Immobilie.

Zum einen gibt es das Recht zur Nacherfüllung. Hier wird der Verkäufer dazu aufgefordert, den Mangel zu beseitigen. Dies kann beispielsweise dadurch geschehen, dass poröse Rohre ausgetauscht werden.

Hat man kein Interesse mehr an der Immobilie, hat man ebenfalls die Möglichkeit sofort vom Kaufvertrag zurückzutreten. Normalerweise muss man dem Verkäufer immer erst einmal die Möglichkeit zur Mangelbeseitigung geben. Bei einer arglistigen Täuschung wurde jedoch die Vertrauensbasis so zerstört, dass ein Rücktritt auch sofort möglich ist.

Möchte man die Immobilie nicht wieder zurückgeben und hat auch kein Interesse daran, dass der Mangel beseitigt wird, hat man auch die Möglichkeit den Kaufpreis zu mindern. Zusätzlich ist es beim Vorliegen eines Schadens auch immer möglich Schadensersatz zu fordern.

Welche Fristen müssen eingehalten werden?

Möchte man die Anfechtung erklären, muss dies unbedingt innerhalb der Anfechtungsfrist von einem Jahr erfolgen. Fristbeginn ist der Zeitpunkt, in welchem der Käufer von der arglistigen Täuschung erfahren hat.

Gewährleistungsansprüche dagegen verjähren grundsätzlich fünf Jahre nach der Übergabe. Erfährt der Käufer jedoch aufgrund arglistiger Täuschung erst später davon, verjähren die Ansprüche erst fünf Jahre nach diesem Zeitpunkt. Es ist jedoch empfehlenswert so früh wie möglich einen Fachanwalt mit einzubeziehen. KLUGO hilft Ihnen bei der Einschätzung Ihrer Möglichkeiten weiter und vermittelt Sie an einen geeigneten Fachanwalt für Immobilienrecht.