Mieterhöhung hat beim Balkon ihre Grenzen

STAND 04.04.2018 | LESEZEIT 4 MIN

Ein Balkon ist für die meisten Mieter ein sattes Wohlfühl-Argument. Sie können draußen Licht und Sonne tanken, bei Bedarf ein Glas Wein mit in den Sonnenuntergang nehmen, plauschen, genießen und bisweilen sogar grillen. Der Spaß hört allerdings dann auf, wenn sie dafür bei der monatlichen Mietzahlung deutlich zu tief in die Tasche greifen müssen.

Das Wichtigste in Kürze

• Balkone, Terrassen und Wintergärten dürfen bei Mieterhöhungen nur zu einem Viertel in die Wohnflächenberechnung einberechnet werden.
• In Ausnahmefällen beziehungsweise im Höchstfall können Balkone und Terrassen allerdings auch zur Hälfte angerechnet werden, wenn diese einen hohen Wohnwert besitzt und besonders gestaltet sind.
• Eine Mietminderung ist möglich, wenn die Wohnung über zehn Prozent kleiner ist als im Mietvertrag.

Vor dem Landgericht Berlin kam jetzt heraus, dass viele Privatvermieter zwar Balkone, Terrassen und Wintergärten zur Hälfte der Wohnfläche anrechnen – doch das ist, befand das Gericht, keineswegs immer zulässig. Bei Mieterhöhungen sollten Mieter also genau nachmessen. Und auf das noch kommende Urteil des Bundesgerichtshofs zu dieser Frage warten.

Die Berliner Richter verwiesen in ihrem Urteil auf die bundesweite Wohnflächenverordnung. Darin steht, dass Balkone, Terrassen und Wintergärten „in der Regel“ nur zu einem Viertel in die Berechnung der Wohnfläche einer Wohnung eingehen dürfen. Die Balkonfläche zur Hälfte bei den Mietkosten anzurechnen, ist nur im Höchstfall und damit im Ausnahmefall angemessen.

Mieterhöhung: Gutachter klären Flächenanteil der Balkone

In dem Streit ging es um eine laut Mietvertrag 94,5 Quadratmeter große Wohnung im Berliner Stadtbezirk Wedding mit zwei Balkonen. Der Mieter hielt eine anstehende Anhebung um 64,60 Euro auf 507,60 Euro für überzogen und zweifelte deren Rechtmäßigkeit an. Dabei verwies er auf den Grundflächenanteil der Balkone. Vor Gericht kamen mehrere Gutachter zu Wort. Nach deren Beratung legte das Gericht die Größe der Wohnung schließlich auf 84 Quadratmeter fest – was die Mieterhöhung um rund 50 Euro geringer ausfallen lässt. (Aktenzeichen: Landgericht Berlin AZ 18 S 308/13). Das Urteil ist allerdings noch nicht rechtskräftig, der Vermieter hat bereits Revision eingelegt (Az. beim BGH VIII ZR 33/18).

Über die Frage, welche Flächen und Räume bei Mietwohnungen zur Wohnfläche zählen, wird oft und gerne zwischen Mieter und Vermieter gestritten. Die Faustregel, an die sich alle halten müssen, lautet: Alle Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören, fließen in die Berechnung der Wohnfläche ein. Also sämtliche zur Verfügung stehenden Zimmer, die Küche und das Bad, aber auch Wintergärten, Fitnessräume oder Saunen. Zubehörräume dürfen hingegen nicht einfließen, also Bodenräume, Dachböden oder Kellerräume. Bei Dachgeschosswohnungen mit Schrägen wird die Berechnung der Miete gewissermaßen zur kleinen Doktorarbeit, weil hierbei noch die abnehmende Raumhöhe einfließen muss.

Mietminderung: Ab zehn Prozent Abweichung von Angaben im Mietvertrag möglich

Ähnlich kompliziert ist es bei Balkonen, Terrassen und Wintergärten. Laut Wohnflächenverordnung werden Balkone, Terrassen und Wintergärten zwar nur mit einem Viertel ihrer Fläche berücksichtigt. Die halbe Fläche kann allerdings dann auf die Miete angerechnet werden, wenn der Balkon einen hohen Wohnwert besitzt. Das ist dann der Fall, wenn er besonders aufwändig gestaltet wurde oder eine gute Lage bietet. Das einzuschätzen, ist dann auch immer eine Frage an den Gutachter.

Grundsätzlich sind Mieter zu einer Mietminderung berechtigt, wenn die Wohnung um über zehn Prozent kleiner als im Mietvertrag angegeben ist. So urteilte jedenfalls der Bundesgerichtshof mehrfach (Az.: VIII ZR 295/03 sowie VIII ZR 133/03). Und das gilt auch rückwirkend – so entschied es das Landgericht München I 2013 (Az.: 31 S 6768/13).

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