Mietrecht: Mieterhöhung – das müssen Mieter und Vermieter wissen

Die Mietpreise steigen in Deutschland rasant an. Fast jeder Mieter war schon einmal von einer Mieterhöhung betroffen. Laut Medienberichten steigen die Mieten in Großstädten auch 2022 weiter. Aber: Längst nicht jede Erhöhung der Mieten ist zulässig. Sie sollten daher unbedingt prüfen, ob die Mieterhöhung durch den Vermieter rechtmäßig ist – und falls nicht, die Mieterhöhung ablehnen.

Das Wichtigste in Kürze

• Nahezu jeder Mieter ist früher oder später von einer Mieterhöhung betroffen.
• Wie hoch die Mieterhöhung ausfällt, hängt von vielen Faktoren ab.
• Bei einem vereinbarten Staffelmietpreis steigt die Miete jährlich um einen festgelegten Betrag, bei der Indexmiete orientiert sich die Mieterhöhung am Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes.
• Auch Mieterhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen sind möglich.
• In diesem Beitrag erfahren Sie, wann Mieterhöhungen zulässig sind und wie viel mehr Miete der Vermieter verlangen darf.

Wann ist eine Mieterhöhung zulässig?

Der Vermieter darf nicht eigenständig nach Belieben entscheiden, wann und wie sehr er die Miete erhöht. Das deutsche Mietrecht schreibt im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) vor, warum, wann und wie eine Mieterhöhung erfolgen muss. Der Gesetzestext begrenzt demnach die Vertragsfreiheit des bürgerlichen Rechts, damit der Vermieter die Miete nicht nach Lust und Laune erhöhen kann. Damit eine Mieterhöhung zulässig ist, muss einer von zwei Punkten erfüllt sein: Die Miete darf nach Vereinbarung erhöht werden, zum Beispiel, wenn eine Staffelmiete vereinbart wurde, und nach Gesetz, also wenn die gesetzlichen Grundlagen eine Mieterhöhung möglich machen. In einigen Fällen hat man als Mieter das Recht, einer Mieterhöhung zu widersprechen.

Welche Fälle eine Mieterhöhung rechtfertigen

Vereinbarung einer Staffelmiete

Bei der Staffelmiete vereinbaren Vermieter und Mieter im Mietvertrag eine jährlich ansteigende Miete. Die Zeitpunkte, zu denen die Miete steigt, müssen dabei exakt dokumentiert werden. Erstmals darf nach 12 Monaten Mietdauer eine Mieterhöhung erfolgen. Außerdem muss im Mietvertrag konkret genannt werden, um welchen Betrag sich die Miete jährlich erhöht. Eine prozentuale Erhöhung der Miete ist dabei unzulässig. Wenn im Mietvertrag eine Staffelmiete vereinbart wurde, kann man als Mieter fest mit einer jährlichen Mieterhöhung rechnen – allerdings hat der Vermieter nicht mehr die Möglichkeit, zum Beispiel aufgrund von Sanierungen und Modernisierungen die Miete zu erhöhen. Ein Widerspruch gegen eine Erhöhung der Staffelmiete ist nicht möglich.

Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete

Liegt der aktuelle Mietpreis einer Wohnung unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, so hat der Vermieter das Recht, eine Mieterhöhung umzusetzen (§ 558 BGB). Hier muss der Mieter dem zustimmen. Die Zustimmung setzt voraus, dass der Vermieter die Mieterhöhung gem. § 558a BGB begründet. Ist dies ordnungsgemäß geschehen, muss der Mieter zustimmen – andernfalls droht ihm eine Zustimmungsklage. Als Richtwert für die Erhöhung dient hier der sogenannte Mietspiegel, der die Mietpreise für vergleichbaren Wohnraum im selben Ort darstellt und an dem sich der Vermieter orientieren kann. Die Mieterhöhung an das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete bedarf der Zustimmung des Mieters.

Vereinbarung einer Indexmiete

Ähnlich wie bei der Staffelmiete muss auch die Indexmiete zwischen Vermieter und Mieter vertraglich festgehalten werden. Im Mietvertrag wird jedoch nur die erste Erhöhung der Miete konkret festgehalten. Alle weiteren Mieterhöhungen orientieren sich am sogenannten Verbraucherpreisindex, der einmalig pro Jahr vom Statistischen Bundesamt erhoben und veröffentlicht wird. Bei der Indexmiete ist der Vermieter also dazu berechtigt, die Miete einmal pro Jahr gemäß der aktuellen Inflationsrate zu erhöhen. Für Mieter ist die Indexmiete besonders problematisch, da nie vorausgesehen werden kann, wie hoch die Mieterhöhung ausfällt. Außerdem hat der Vermieter bei einer Indexmietvereinbarung weiterhin das Recht, die Miete zusätzlich aufgrund von Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu erhöhen. Tipp: Die Mietkosten können sich bei sinkenden Lebenshaltungskosten gemäß Verbraucherpreisindex auch reduzieren. Allerdings muss eine Mietsenkung gemäß Verbraucherpreisindex durch den Mieter schriftlich eingefordert werden.

Mieterhöhung nach Modernisierung

Während es sich bei den bisherigen Formen der Mieterhöhung um ordentliche Mieterhöhungen handelt, ist die Mieterhöhung nach einer Modernisierung des Gebäudes eine außerordentliche Mieterhöhung. Hier ist keine Zustimmung des Mieters erforderlich, allerdings ist die Mieterhöhung begrenzt und der Mieter muss gem. § 555c BGB vorab über die Sanierungsmaßnahme in Kenntnis gesetzt werden. Bis zu 8 % Prozent der Modernisierungskosten dürfen dabei auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden (auch Modernisierungsumlage genannt). Die anfallenden Kosten sind gemäß § 559 BGB angemessen auf alle Mieter gleichmäßig zu verteilen. Hat der Vermieter staatliche Fördermittel für die Sanierungsarbeiten erhalten, müssen diese von der Mieterhöhung abgezogen werden. Man muss jedoch zwischen Sanierungsarbeiten und Instandsetzungsarbeiten unterscheiden. Denn: eine reine Instandhaltungs- beziehungsweise Instandsetzungsmaßnahme begründet eine Mieterhöhung nicht!

Mieterhöhung aufgrund steigender Betriebskosten

Die monatlich zu zahlenden Betriebskosten werden im Mietvertrag festgehalten. Überschreitet der Verbrauch die Vorauszahlungen der Miete, so können die Betriebskosten erhöht werden. Dabei handelt es sich nicht um eine klassische Erhöhung der Kaltmiete, sondern um eine Erhöhung der Warmmiete – und diese ist immer auch vom Verbrauchsverhalten des Mieters abhängig.

Neuvermietung

Vermietet der Vermieter neu, muss er eine Mieterhöhung nicht begründen. Er hat beim Abschluss eines neuen Mietverhältnisses mit einem neuen Mieter vielmehr die Freiheit, die Miete zu erhöhen.

Nicht gegen jede Mietpreiserhöhung kann man als Mieter vorgehen. Soll die Mieterhöhung an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden, so besteht die Möglichkeit der Mieterhöhung zu widersprechen. Bei einer Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierung greift die sogenannte Härtefallregelung, mit der sich in bestimmten Fällen eine Erhöhung des Mietpreises umgehen lässt.

Mieterhöhung: Diese Gründe sind für eine Mieterhöhung nicht zulässig

Unzulässige Mieterhöhungen werden mitunter wie folgt begründet – Mieter sollten gegebenenfalls Widerspruch einlegen:

Änderungskündigung

Es ist nach § 573 Abs. 1 BGB unzulässig, ein laufendes Wohnraum-Mietverhältnis zu kündigen und dem Mieter zugleich einen neuen Mietvertrag mit erhöhter Miete zu unterbreiten.

Verkauf

Wird die Wohnimmobilie vom Vermieter/Eigentümer verkauft, wird der Käufer zum neuen Vertragspartner des Mieters im Mietvertrag und übernimmt die darin festgeschriebenen Rechte und Pflichten. Der Verkauf selbst ist demnach kein Grund für eine zulässige Mieterhöhung!

Ehegatte wird bei Tod des Mieters Mieter

Beim Tod des Mieters treten mit im Haushalt lebende Ehepartner, Kinder oder Angehörige das Mietverhältnis an.

Erbe wird bei Tod des Mieters Mieter

Treten beim Tod des Mieters weder Ehepartner noch Kinder das Mietverhältnis an, läuft es mit den Erben weiter. Hier besteht ein einmonatiges Kündigungsrecht für Erben und Vermieter.

Mieterhöhung widersprechen

"Je länger man in einer Wohnung lebt, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, früher oder später von einer Mieterhöhung betroffen zu sein. Der gesetzliche Rahmen, in dem eine Mieterhöhung durchgesetzt werden kann, ist jedoch begrenzt. Unter Umständen lohnt es sich, einer Mieterhöhung zu widersprechen. "

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So muss die Mieterhöhung aussehen

Die Mieterhöhung ist nach § 558a BGB nur dann zulässig, wenn der Mieter sie in Textform, also per Brief, Fax oder E-Mail vom Vermieter erhalten hat. Mieterhöhungen, die als Fax oder E-Mail versendet werden, müssen nicht eigenhändig unterzeichnet werden.

Fristen für die Mieterhöhung

Frühestens ein Jahr nach dem Einzug darf die Miete erhöht werden. Sie muss dem Mieter eine Bedenkzeit (sogenannte Überlegungsfrist) zum Ablauf des übernächsten Monats einräumen, um zu checken, ob die Mieterhöhung zulässig ist. Das heißt, dass sich die Miete tatsächlich erst nach 15 Monaten erhöht.

Wohnt ein Mieter schon länger in der Immobilie, darf der Vermieter eine Mieterhöhung frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung ankündigen – auch die gilt dann zum Ablauf des übernächsten Monats.

Wie oft ist eine Mieterhöhung zulässig?

Wie oft eine Mieterhöhung zulässig ist, hängt von der Art der Mieterhöhung ab. Staffelmieten dürfen einmal pro Jahr, frühestens jedoch nach 12 Monaten Mietdauer erhöht werden. Ähnliches gilt auch bei einer vereinbarten Indexmiete: Auch hier ist eine Erhöhung pro Jahr vorgesehen, angepasst an den aktuellen Verbraucherpreisindex. Mieter müssen sich darauf einstellen, dass die Mieterhöhung kurz nach Veröffentlichung der Daten durch das Statistische Bundesamt bei ihnen eintrifft. Senken sich laut Verbraucherpreisindex die Lebenshaltungskosten, so ist auch eine Mietsenkung möglich, die jedoch durch den Mieter eingefordert werden muss. Es lohnt sich also auch als Mieter, im Falle einer vereinbarten Indexmiete den aktuellen Verbraucherpreisindex im Blick zu behalten.

Eine Mieterhöhung nach Modernisierung ist nur dann möglich, wenn umfassende Sanierungsmaßnahmen am Mietobjekt durchgeführt wurden. Es handelt sich hier also um eine außerplanmäßige Mieterhöhung, die zuvor durch den Vermieter angekündigt werden muss. Drei Monate vor Beginn muss der Mieter über den Beginn und die voraussichtliche Dauer der Arbeiten, die Art und den Umfang der Modernisierung und die daraus resultierende Mieterhöhung informiert werden. Die Mieterhöhung darf allerdings erst nach Abschluss aller Modernisierungsarbeiten erfolgen.

Wie hoch darf die Miete maximal erhöht werden?

Wie hoch die Mietpreise steigen dürfen, hängt auch hier wieder von den individuellen Regelungen des Mietvertrags ab. Bei einer vereinbarten Staffelmiete steigt die Miete jährlich um einen bei Vertragsabschluss festgelegten Wert – eine spontane Erhöhung dieses Werts ist rechtlich nicht zulässig. Auch prozentuale Regelungen für die Staffelmiete werden vom Gesetzgeber nicht anerkannt, da sie dem Mietrecht widersprechen. Für den Mieter bedeutet dies vor allem Planungssicherheit, denn so weiß man fest, mit welcher Mieterhöhung man pro Jahr rechnen muss.

Etwas anders sieht es bei allen anderen Mietmodellen aus. Hier hat der Gesetzgeber eine sogenannte Kappungsgrenze in § 558 Abs. 3 BGB eingeführt, die neben der ortsüblichen Vergleichsmiete genutzt wird, um rasant ansteigende Mieten in einer bestimmten Region zu unterbinden. Die Kappungsgrenze legt fest, dass die Kaltmiete innerhalb von drei Jahren maximal um 20 % steigen darf. In einigen Großstädten wurde die Kappungsgrenze sogar deutlich geringer festgelegt: In Hamburg gilt beispielsweise eine Kappungsgrenze von 15 %. Das gilt auch für all jene Regionen, in denen die Mietpreisbremse gilt. Zunächst bezog sich diese Regelung ausschließlich auf reguläre Mieterhöhungen, im Jahr 2019 wurde die Kappungsgrenze für Mietpreiserhöhungen auch auf Modernisierungsmaßnahmen ausgeweitet. 2022 wird die Kappungsgrenze reformiert. In angespannten Wohnungsmärkten soll die Kappungsgrenze auf elf Prozent in drei Jahren gesenkt werden, um bezahlbaren Wohnraum sicherzustellen.

Was ist zu tun, wenn die Mieterhöhung kommt?

Die Mieterhöhung ist eingetroffen. Dann gilt es zunächst, das Schreiben selbst zu prüfen.

Checkliste zur Mieterhöhung – alles Wichtige auf einen Blick

• Absender
• Empfänger
• Zulässigkeit
• Begründung
• Fristmäßigkeit
• Kappungsgrenze
• Modernisierung

Stimmen alle Formalien und ist die Begründung des Vermieters hieb- und stichfest? Bei Zweifeln an der Richtigkeit oder Zulässigkeit einer Mieterhöhung können sich Mieter an die KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten wenden, um sich rechtlich beraten zu lassen und gegebenenfalls Widerspruch einzulegen.

Zugestimmt zur Mieterhöhung – es gibt kein Widerrufsrecht

Hat der Mieter der Mieterhöhung einmal ausdrücklich zugestimmt oder diese hingenommen, indem er direkt die höhere Miete bezahlte, lässt sich diese Zustimmungserklärung nicht widerrufen. Deshalb ist es wichtig, dass die oben erwähnte Bedenkzeit genutzt wird.

Mieterhöhung kommt mit Sonderkündigungsrecht

Mit der Mieterhöhung bekommt ein Mieter zugleich ein sogenanntes Sonderkündigungsrecht. Das heißt, dass er die angemietete Immobilie innerhalb der Überlegungsfrist kündigen darf – die Kündigungsfrist beträgt demnach nur zwei Monate.

Wie kann ein KLUGO Partner-Anwalt Sie im Falle einer Mietpreiserhöhung unterstützen?

Während Staffelmietverträge bereits eine regelmäßige Erhöhung der Mietpreise vorsehen und man mit Vertragsabschluss zugestimmt hat, sind viele andere Varianten der Mietpreiserhöhung zustimmungspflichtig durch den Mieter. Wer akut von einer Mieterhöhung betroffen ist, sollte zunächst prüfen, ob diese überhaupt zulässig ist. Der Vermieter muss sich an strenge, rechtliche Vorgaben halten, wenn er den Mietpreis erhöhen möchte – zum Beispiel bei einer Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete oder im Fall einer Modernisierung des Mietobjekts.

Ein Anwalt für Mietrecht kann Ihnen dabei helfen, die Mietpreiserhöhung auf ihre Rechtmäßigkeit zu überprüfen. Sollte sich herausstellen, dass es sich um eine ungerechtfertigte oder unzulässige Mieterhöhung handelt, können Sie direkt in Zusammenarbeit mit dem Anwalt für Mietrecht Widerspruch einlegen. Gerne beraten Sie zu diesem Sachverhalt auch unsere KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten, die Ihnen im Rahmen der telefonischen Erstberatung eine erste Einschätzung zum Sachverhalt geben. Im Anschluss können Sie selbst entscheiden, ob Sie die weitere Beratung unserer Partner-Anwälte und Rechtsexperten nutzen möchten, um gegen eine Mietpreiserhöhung vorzugehen.