Eigenbedarf anmelden: So gehen Sie als Vermieter vor

STAND 04.04.2023 | LESEZEIT 19 MIN

Die Voraussetzungen für die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung sind gesetzlich streng geregelt. Von der Formschrift über den Grund bis hin zum privilegierten Personenkreis gibt es viele Hürden. Wir zeigen Ihnen, worauf Sie als Vermieter bzw. Eigentümer achten müssen, wenn Sie Eigenbedarf anmelden.

Das Wichtigste in Kürze

• Bei einer Eigenbedarfskündigung kündigt der Vermieter dem Mieter, um die Wohnung für sich oder Angehörige nutzen zu können.
• Eine Eigenbedarfskündigung ist nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig.
• Der Vermieter kann wegen Eigenbedarfs den Mietvertrag kündigen, wenn er selbst oder eine anerkannte Bedarfsperson dauerhaft die Wohnung beziehen möchte.
• Gegen eine Eigenbedarfskündigung kann durch den Mieter Widerspruch eingelegt werden, um von der Härtefallregelung zu profitieren.
• Die KLUGO Rechtsexperten und Partner-Anwälte unterstützen Sie dabei, eine Eigenbedarfskündigung durchzusetzen.

Eigenbedarf anmelden: So gehen Sie vor

1. Eigenbedarf prüfen: Sie müssen prüfen, ob Sie die Wohnung tatsächlich selbst benötigen oder sie einem nahen Verwandten zur Verfügung stellen möchten. Es ist zu beachten, dass der Eigenbedarf gut begründet sein sollte und eine angemessene Interessenabwägung durchgeführt werden muss.
2. Eigenbedarfskündigung aussprechen: Wenn Sie beschließen, die Wohnung wegen Eigenbedarfs zu kündigen, müssen Sie eine schriftliche Kündigungserklärung an den Mieter senden.
3. Mietergespräch: Es ist empfehlenswert, ein Gespräch mit dem Mieter zu führen, um die Kündigung zu erläutern und mögliche Alternativen zu besprechen.
4. Nachweis des Eigenbedarfs: Im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung müssen Sie den Eigenbedarf nachweisen können. Dazu ist es ratsam, entsprechende Unterlagen, wie beispielsweise einen Arbeitsvertrag oder ein ärztliches Attest, aufzubewahren.
5. Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben: Sie müssen die gesetzlichen Vorgaben, wie Fristen und die Form der Kündigungserklärung, einhalten. Andernfalls kann die Kündigung unwirksam sein.

Welche Voraussetzungen müssen gegeben sein?

Das deutsche Mietrecht sorgt für einen ausgesprochen hohen Schutz für Mieter. Konkret heißt das: Bei Rechtsstreitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter fällt die Entscheidung in vielen Situationen, gerade in Zweifelsfällen zugunsten des Mieters aus. Zu diesen Vorteilen zählt auch die Tatsache, dass eine Mietwohnung durch den Vermieter nicht ohne Angabe von Gründen gekündigt werden darf. Eine der Möglichkeiten, wie Sie als Vermieter oder Eigentümer einem Mieter dennoch eine Kündigung aussprechen, ist die Eigenbedarfskündigung.

Die Voraussetzungen, um rechtswirksam Eigenbedarf anzumelden, sind an strenge gesetzliche Regularien geknüpft:

• Wenn Sie eine Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigen möchte, muss dies schriftlich erfolgen.
• Außerdem müssen Sie die Absicht haben, die Wohnung entweder selbst zu bewohnen oder für Familienangehörige zu beanspruchen.
• Hier kommen nicht alle Familienangehörige infrage, sondern nur „anerkannte Bedarfspersonen“.

Für wen dürfen Vermieter Eigenbedarf anmelden?

Eigenbedarf anzumelden ist immer dann zulässig, wenn Sie als Vermieter die Mietwohnung für sich selbst, Ihre Familienangehörigen oder für eine Person, die zu Ihrem (dauerhaften) Hausstand gehört, für Wohnzwecke benötigen. Eine berechtigte Begründung für den Eigenbedarf wäre demnach die Beanspruchung der Wohnung für nahe Verwandte oder Haushaltshilfen und Pflegekräfte, wenn zu diesen Personen ein intensiver sozialer Kontakt besteht und diese Person nicht nur kurzfristig in den Haushalt aufgenommen wird.

Wer genau zu den „Familienangehörigen“ zählt, ist gesetzlich nicht festgelegt. Erfasst ist in jedem Fall der engste Familienkreis, also die Kinder, Eltern, Enkel oder Geschwister eines Vermieters. Anders verhält es sich bei entfernteren Familienangehörigen wie beispielsweise Tanten und Onkel, Cousinen oder Cousins: Hier besteht für den aktuellen Mieter der Wohnung unter Umständen ein berechtigter Einwand, die Kündigung wegen Eigenbedarfs abzuwehren.

Für diese Personen darf der Vermieter Eigenbedarf anmelden:

• Kinder, Eltern, Geschwister
• Enkel, Großeltern
• Stiefkinder, Nichten und Neffen
• getrenntlebende oder geschiedene Ehegatten

Für diese Personen ist in der Regel Eigenbedarf nicht begründet:

• Tante, Onkel, Cousin und Cousine
• Großnichte, Großneffe
• ehemalige Schwiegereltern
• Patenkind, Schwager oder Schwägerin

Praxisbeispiel: Herr Müller ist Eigentümer einer schicken 4-Zimmer-Wohnung in der Kölner Innenstadt. Diese wird von einer Familie mit zwei kleinen Kindern bewohnt. Als sich sein Sohn Sascha für ein Sportstudium an der Sporthochschule bewirbt, kündigt Herr Müller den bisherigen Mietern vorsorglich schon vor der endgültigen Zusage der Hochschule und begründet diese Kündigung mit Eigenbedarf.

Legt die Familie im Praxisbeispiel Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung ein, muss Herr Müller nachvollziehbar darlegen, dass tatsächlich ein solcher Bedarf besteht. Nicht ausreichend ist es dafür, dass die Wohnung „eventuell“ benötigt wird oder „irgendwann in der Zukunft“ eine Nutzung für den Sohn in Betracht kommt. Die Eigenbedarfskündigung wäre in diesen Fällen nicht rechtswirksam. Fraglich wäre zudem, ob der Eigenbedarf eines einzelnen Studenten einen Eigenbedarf für eine 4-Zimmer-Wohnung begründet. Hier ist in der mietrechtlichen Praxis die Rechtsprechung in der Regel mieterfreundlich: Ein Widerspruch der Mieter dürfte daher aufgrund des fehlenden Eigenbedarfs erfolgreich sein.

Damit Sie als Vermieter bei der Eigenbedarfskündigung nicht an rechtlichen Klippen scheitern, empfiehlt sich eine unverbindliche Erstberatung durch unsere KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten.

Ein Anwalt für Mietrecht kann schon im Vorfeld einer Eigenbedarfskündigung die Chancen und Risiken erkennen und Sie als Vermieter im Kündigungsprozess begleiten.

Eigenbedarf anmelden: Diese Fristen müssen Sie beachten

Die Eigenbedarfskündigung gehört im Mietrecht zu den häufigsten Gründen, die zur Beendigung eines Mietverhältnisses führen. Dennoch ist es nicht nach Belieben erlaubt, Eigenbedarf anzumelden. Die gesetzlichen Regelungen hierzu finden sich im BGB in § 573 BGB. Die Kündigungsfristen ergeben sich aus § 573c BGB.

Konkret müssen Sie sich gemäß 573c BGB an die folgenden gesetzlichen Kündigungsfristen halten:

• Mietdauer unter fünf Jahren: Kündigungsfrist beträgt drei Monate.
• Mietdauer von fünf bzw. acht Jahren: Frist für den Vermieter erhöht sich um je drei Monate.
• Umwandlungen in Wohnungseigentum: Sperrfrist von drei Jahren.

Stellen Sie sicher, dass die Eigenbedarfskündigung den Mieter erreicht. Sie müssen den Zugang des Kündigungsschreibens im Zweifel nachweisen können, daher sollten Sie die Kündigung per Einschreiben versenden.

Welche Formvorschriften gelten für das Kündigungsschreiben?

Einer der häufigsten Gründe, warum eine Kündigung wegen Eigenbedarf unwirksam ist, sind Formfehler. Diese sollten Sie unbedingt vermeiden und das Kündigungsschreiben sorgfältig vorbereiten. Zunächst muss die Kündigung schriftlich erfolgen und von Ihnen unterzeichnet sein. Inhaltlich müssen der Kündigungsgrund sowie die betroffene Wohnung genau benannt werden. Es ist wichtig, dass der Eigenbedarf im Detail dargelegt wird und Sie nachweisen können, dass Sie die Wohnung tatsächlich benötigen.

Zusätzlich müssen Sie dem Mieter eine angemessene Frist zur Räumung der Wohnung einräumen. Diese Frist hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie zum Beispiel der Dauer des Mietverhältnisses oder dem Alter und Gesundheitszustand des Mieters.

Außerdem sind Sie verpflichtet, den Mieter auf sein Widerspruchsrecht hinzuweisen. Die Widerspruchsfrist beträgt zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses.

Wann ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf unbegründet oder nur schwer möglich?

Eine Reihe von Gründen kann die Wirksamkeit der Kündigung wegen Eigenbedarfs beeinflussen. Probleme könnte es bei den folgenden Angaben in einer Eigenbedarfskündigung geben:

• Vorgeschobener Eigenbedarf: Der Vermieter möchte die Wohnung eigentlich nicht nutzen und begründet die Kündigung dennoch mit Eigenbedarf.
• Überhöhter Eigenbedarf: Wer als Vermieter für sich allein eine 300-Quadratmeter-Wohnung beansprucht, hat bei der Durchsetzung der Kündigung schlechte Karten.
• Durchgängige Nutzung: Zeitweises Übernachten in der Wohnung berechtigt einen Vermieter nicht zur Kündigung wegen Eigenbedarfs.
• Zweckverfehlung: Ein Mieter im fünften Stock erhält eine Kündigung wegen Eigenbedarf, obwohl die Wohnung im Erdgeschoss für die bewegungseingeschränkte Mutter geeigneter wäre.
• Kündigung auf Verdacht: Ebenso wenig zulässig ist eine Eigenbedarfskündigung auf Verdacht. Wer als Vermieter vorsorglich ein Mietverhältnis kündigen möchten, weil er unter eventuell in Zukunft eintretenden Umständen die Wohnung selbst benötigen könnten.
• Absehbarkeit: War es dem Vermieter bereits bekannt, dass er in absehbarer Zeit die Wohnung selbst benötigen wird, kann er sich bei einer Kündigung nicht mehr auf Eigenbedarf berufen. In einem solchen Fall empfiehlt es sich, von Beginn an einen zeitlich befristeten Mietvertrag zu schließen.

Welche Alternativen gibt es zum Eigenbedarf?

Eine Alternative zur Eigenbedarfskündigung könnte eine einvernehmliche Vertragsaufhebung sein. Wenn der Vermieter und der Mieter sich einigen können, dass der Mietvertrag vorzeitig beendet wird, kann das die Notwendigkeit einer Eigenbedarfskündigung vermeiden. Auch ein Mietaufhebungsvertrag, bei dem der Vermieter dem Mieter eine Abfindung zahlt, um den Mietvertrag vorzeitig zu beenden, könnte eine Alternative zur Eigenbedarfskündigung sein.

Eine weitere Alternative könnte sein, dass der Vermieter dem Mieter eine andere vergleichbare Wohnung anbietet, falls er eine weitere Wohnung besitzt, die für den Mieter geeignet ist.

Aufgrund der genannten Besonderheiten ist eine Eigenbedarfskündigung schwierig und muss gut begründet sein. Für Vermieter empfiehlt sich hier eine professionelle juristische Beratung, um die Kündigung rechtswirksam auszusprechen.

So hilft Ihnen ein KLUGO Partner-Anwalt weiter

Im Mietrecht sind Konflikte zwischen Vermietern und Mietern nicht selten. Besonders rund um eine Eigenbedarfskündigung sind gerichtliche und auch außergerichtliche Auseinandersetzungen fast schon an der Tagesordnung. Aufgrund der Komplexität des deutschen Mietrechts ist juristische Expertise hierbei unerlässlich. Das gilt sowohl für Vermieter als auch für Eigentümer, die Wohnungen oder Immobilien vermieten.

Bei Fragen zum Thema Mietrecht helfen wir Ihnen gerne im Rahmen einer telefonischen Erstberatung weiter. Die kompetenten KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten im Mietrecht stehen Ihnen dabei mit juristischem Rat zur Seite und unterstützen Sie bei Ihren Anliegen.