Mietkaution: Rückzahlung vom Vermieter einfordern

STAND 30.03.2023 | LESEZEIT 19 MIN

Wer aus einer Wohnung auszieht, möchte natürlich schnellstmöglich die hinterlegte Kaution zurückerhalten. Verweigert der Vermieter die Auszahlung oder kommt er seiner Pflicht nicht nach, muss die Rückzahlung der Mietkaution eingefordert werden.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Mietkaution dient dem Vermieter als Sicherheit für Schäden am Wohneigentum oder offene Forderungen aus der Betriebskostenabrechnung.
• Nach dem Auszug muss die Mietkaution vollständig oder anteilig zurückgezahlt werden – inklusive Zinsen.
• Kommt ein Vermieter der Rückzahlung der Mietkaution nicht nach, müssen Sie diese einfordern.
• Bleiben auch die Aufforderungen zur Rückzahlung der Mietkaution erfolglos, bleibt nur das gerichtliche Mahnverfahren oder eine Klage auf Rückzahlung.
• Die KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten können Ihnen dabei helfen, Ihre Mietkaution zurückzubekommen!

Mietkaution Rückzahlung einfordern: So gehen Sie vor

Sie ziehen aus der Wohnung aus, in der Sie bisher gelebt haben – und möchten natürlich die Mietkaution schnellstmöglich zurückerhalten. Verwunderlich ist das nicht, denn ein Umzug geht mit hohen Kosten einher. Grundsätzlich dient die Zahlung einer Mietkaution als Sicherheitsleistung für den Vermieter. Kommt es während der Mietzeit zu Schäden am Mietgegenstand, so können diese mit der Kaution verrechnet werden. Das bedeutet, der Vermieter kann die Kaution teilweise oder vollständig einbehalten, wenn Schäden in der Wohnung vorliegen, Nachbesserungen nötig werden, Mietschulden vorliegen (nur bei bereits beendetem Mietverhältnis), Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen zu erwarten sind oder Mietschulden bestehen.

Sofern keine offenen Forderungen vorliegen und bereits mehr als sechs Monate nach dem Auszug vergangen sind, können Sie die Rückzahlung der Mietkaution einfordern. Gehen Sie dabei wie folgt vor:

1. Vermieter schriftlich auffordern, die Mietkaution zurückzuzahlen

Fordern Sie Ihren Vermieter schriftlich auf, die Mietkaution zurückzuzahlen. Das Schreiben sollte per Einschreiben mit Nachweis versendet werden, um im Falle einer ausbleibenden Rückzahlung einen Beweis für die Aufforderung zu haben.

Achten Sie außerdem darauf, dass das Aufforderungsschreiben zur Rückzahlung der Mietkaution folgende Punkte enthält:

• Angaben zu Ihrer Person
• Anschrift des Vermieters
• Aufforderung, die Mietkaution zurückzuhalten
• ggf. Mieternummer
• Enddatum des Mietverhältnisses
• ggf. Datum der Wohnungsübergabe, Kopie des Wohnungsübergabeprotokolls
• Höhe der gezahlten Mietkaution
• Fristsetzung, bis zu welchem Datum die Kaution zurückgezahlt werden soll
• Angaben dazu, wohin der Vermieter die Rückzahlung der Mietkaution überweisen soll
• Hinweis, dass bei Ausbleiben der Zahlung ein Anwalt hinzugezogen wird

Nutzen Sie dazu unser Musterschreiben:

Damit Sie die Aufforderung zur Rückzahlung der Mietkaution nachweisen können, sollten Sie diese per Einschreiben an Ihren früheren Vermieter schicken. Kommt es zu einem Mahnverfahren oder einer Klage auf Rückzahlung, können Sie so Ihre Aufforderung nachweisen.

2. Schreiben eines Anwalts

Bleibt die eigene Zahlungsaufforderung fruchtlos, sollten Sie sich an einen Fachanwalt für Mietrecht wenden. Dieser wird gemeinsam mit Ihnen ein Schreiben aufsetzen, um den Vermieter zur Rückzahlung der Kaution zu bewegen. Oft zeigt ein solches Schreiben bereits Erfolg, da es die Bereitschaft signalisiert, die Kaution auch einzuklagen, wenn der Vermieter seiner Verpflichtung zur Rückzahlung der Kaution nicht nachkommt.

3. Mahnbescheid erwirken oder Klage auf Rückzahlung

Bleibt auch das Schreiben des Anwalts fruchtlos und der Vermieter weigert sich weiterhin, die Kaution zurückzuzahlen, so können Sie entweder einen Mahnbescheid erwirken oder eine Klage auf Rückzahlung anstreben. Beim Mahnverfahren wird der Vermieter gerichtlich dazu aufgefordert, die Mietkaution zurückzuzahlen – kommt er dieser Pflicht nicht nach, erhalten Sie einen Vollstreckungstitel gegen den Vermieter und können mit einem Gerichtsvollzieher die Forderung eintreiben.

Bei einer Klage auf Rückzahlung der Mietkaution verhandelt ein Gericht darüber, ob der Vermieter dazu verpflichtet ist, die Mietkaution zurückzuzahlen. Geht das Verfahren zu Ihren Gunsten aus, so muss der Vermieter im Anschluss die Kaution zurückzahlen.

Welche der beiden Optionen besser geeignet ist, um die Mietkaution zurückzuerhalten, kommt immer auf den Einzelfall an. Besprechen Sie die Details daher mit Ihrem Fachanwalt für Mietrecht.

Bis wann muss der Vermieter die Mietkaution zurückzahlen?

Grundsätzlich sind Vermieter dazu verpflichtet, die Rückzahlung der Mietkaution zügig abzuwickeln. Rechtlich hat der Gesetzgeber allerdings keine Frist festgelegt, innerhalb derer die Mietkaution zurückgezahlt werden muss. In der Regel erfolgt die Rückzahlung innerhalb von drei bis sechs Monaten. Solange die Betriebskostenabrechnung nicht erfolgt ist, darf der Vermieter die Kaution auch noch länger einbehalten – allerdings nicht den gesamten Betrag. Der zurückgehaltene Anteil der Mietkaution sollte nicht höher als drei bis vier monatliche Betriebskostenvorauszahlungen sein. Außerdem ist der Einbehalt der Mietkaution zur Absicherung möglicher Betriebskostennachzahlungen nur dann rechtmäßig, wenn auch konkret von einer Nachzahlung auszugehen ist.

Der Vermieter darf nur dann einen Teil der Mietkaution einbehalten, wenn bei der Betriebskostenabrechnung mit einer Nachzahlung zu rechnen ist. Dafür darf aber nur ein Teil der Kaution einbehalten werden.

An wen wird die Mietkaution zurückgezahlt?

Die Mietkaution wird grundsätzlich an die Person ausgezahlt, die als Mieter im Mietvertrag steht und die Kaution ursprünglich gezahlt hat. Bei Paaren, die zusammen im Mietvertrag stehen, erhalten beide Mietvertragsparteien ihren Anteil an der Kaution – inklusive Zinsen.

Etwas komplexer ist es bei Wohngemeinschaften. Hier hängt es maßgeblich davon ab, wer als Hauptmieter im Mietvertrag steht. Gibt es nur einen Hauptmieter, der die Kaution allein gezahlt hat, so gestaltet sich die Rückzahlung der Mietkaution einfach. Sind aber alle Bewohner der Wohngemeinschaft gleichberechtigte Mieter, so teilt sich die Auszahlung der Kaution auf alle Beteiligten auf. Zieht ein Mieter früher aus der Wohngemeinschaft aus als ein anderer, so gestaltet sich die Rückzahlung häufig schwierig. In diesem Fall wird nur ein Teil der Kaution zurückgezahlt – eben jener Teil, der von der ausziehenden Person gezahlt wurde.

Ein weiterer Sonderfall: Hat eine Dritte, nicht im Mietvertrag stehende Person die Mietkaution gezahlt – zum Beispiel Eltern oder Großeltern – so erhält nicht etwa der Mieter die Kaution zurück, sondern die Person, die die Kaution ursprünglich hinterlegte.

Wann verjährt die Rückzahlung der Kaution?

Weigert sich der Vermieter, die Mietkaution zurückzuzahlen, sollten Sie mit dem Einfordern nicht länger als ein Jahr warten. Der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution hat eine dreijährige Verjährungsfrist – innerhalb dieser Zeit müssen Sie Ihren Anspruch geltend machen. Verstreicht die dreijährige Frist, ohne dass Sie Anstrengungen unternommen haben, um die Kaution zurückzufordern, verfällt Ihr Anspruch. Die Verjährungsfrist beginnt immer im Januar des Folgejahres, in dem der Anspruch entstand.

Beispiel: Sie ziehen zum 30.06.2023 aus Ihrer bisherigen Wohnung aus. Die allgemeine Prüfungsfrist, die jedem Vermieter zusteht, endet am 31.12.2023. Die Verjährungsfrist, die bei drei Jahren liegt, beginnt am 01.01.2024 und endet am 01.01.2027. Danach haben Sie keinen Anspruch mehr darauf, dass die Mietkaution zurückgezahlt wird.

Wenn Sie innerhalb der dreijährigen Verjährungsfrist keine Anstrengungen unternehmen, um die Mietkaution zurückzufordern, so haben Sie im Anschluss daran keine Möglichkeit mehr, die Mietkaution zurückzuerhalten.

Was passiert mit der Mietkaution bei Todesfall des Vermieters, Insolvenz oder Eigentümerwechsel?

Immer mal wieder kommt es vor, dass Vermieter insolvent gehen. Dies hat jedoch in den meisten Fällen keinerlei Auswirkungen auf die Mietkaution, da der Vermieter dazu verpflichtet ist, diese getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Ein Insolvenzverwalter hat also im Falle einer Insolvenz keinen Zugriff auf die Mietkaution, sodass diese sicher ist (§ 551 BGB Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten).

Ähnliches gilt auch, wenn der Vermieter verstirbt. Es gibt in diesen Fällen immer einen Rechtsnachfolger, der auch die Kautionskonten erbt und dadurch die Verpflichtung zur Rückzahlung bei Auszug übernimmt. Auch einem Rechtsnachfolger ist es nicht gestattet, die Kautionssumme zweckentfremdet zu nutzen. Der Mietvertrag bleibt ebenfalls im Falle eines verstorbenen Vermieters gültig.

Ähnliches gilt bei einem Eigentümerwechsel der Wohnung. Das deutsche Mietrecht legt klar fest: Kauf bricht nicht Miete. Kauft also ein neuer Eigentümer die Wohnung, bleibt Ihr Mietvertrag dennoch erhalten – und übernimmt damit einhergehend alle Rechten und Pflichten des vorherigen Vermieters. Wenn Sie den Mietvertrag kündigen und umziehen, steht also auch der neue Eigentümer in der Pflicht, den Auszug abzurechnen und die ursprünglich gezahlte Mietkaution inklusive Zinsen auszuzahlen. Das gilt auch dann, wenn der vorherige Eigentümer die Kautionskonten nicht an den neuen Eigentümer übergeben hat.

Was tun, wenn der Vermieter sich weigert, die Mietkaution auszuzahlen?

Weigert sich der Vermieter, die Mietkaution innerhalb der üblichen Fristen auszuzahlen, sollten Sie zunächst persönlich Rücksprache halten. Möglicherweise liegen triftige Gründe vor, wegen derer der Vermieter die Kaution noch einbehält – zum Beispiel Schäden oder Schönheitsreparaturen an der Wohnung. Ist dies nicht der Fall und der Vermieter verweigert die Auszahlung der Mietkaution dennoch, müssen Sie ihn schriftlich dazu auffordern, die Kaution zu erstatten.

Schönheitsreparaturen in Mietwohnungen

"Beim Auszug aus einer Mietwohnung sind Schönheitsreparaturen vorzunehmen. In gewissen Fällen gibt es eine Renovierungspflicht. Schönheitsreparaturen sollten deshalb schriftlich fixiert werden. "

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Kommt der Vermieter auch dieser Aufforderung nicht nach, kann ein Schreiben eines Anwalts bereits Druck auf den Vermieter ausüben und ihn so zur Rückzahlung der Kaution bewegen. Ist auch dieser Schritt erfolglos, bleibt nur die Einleitung eines gerichtlichen Mahnverfahrens oder einer Klage auf Rückzahlung. Ihr Fachanwalt für Mietrecht berät Sie, welche Option für Sie geeignet ist.

Verweigert der Vermieter die Auszahlung der Mietkaution, so fordern Sie ihn schriftlich, ggf. mit Unterstützung eines Fachanwalts für Mietrecht, dazu auf. Bleibt dies erfolglos, können Sie ein gerichtliches Mahnverfahren oder eine Klage auf Rückzahlung einleiten.

So hilft Ihnen ein KLUGO Partner-Anwalt oder Rechtsexperte weiter, wenn Sie die Mietkaution zurückfordern

Meist läuft der Auszug aus einer Wohnung harmonisch ab, wenn Mieter und Vermieter sich einig sind. Kommt es jedoch zu ausstehenden Zahlungen oder behält der Vermieter ohne Angabe von Gründen länger als erlaubt die Kaution ein, so kann durchaus auch ein Rechtsstreit folgen. Das Mietrecht stellt grundsätzlich den Mieterschutz über die Ansprüche des Vermieters, aber auch hier gibt es natürlich Ausnahmen. Lassen Sie Ihren individuellen Fall daher von einem Fachanwalt für Mietrecht prüfen. Möglicherweise liegen triftige Gründe vor, warum der Vermieter die Kaution einbehält. Ein Anwalt kann prüfen, ob dafür der volle Einbehalt der Mietkaution notwendig ist. Im Anschluss unterstützt er Sie dabei, die Mietkaution zurückzufordern.

Im Rahmen einer kostenlosen telefonischen Erstberatung verbinden wir Sie mit einem unserer KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten, die den individuellen Sachverhalt zu Ihrer Mietkaution einschätzen und Ihnen erste Handlungsempfehlungen geben. Danach können Sie selbst entscheiden, ob Sie sofort die weitere Unterstützung eines Fachanwalts für Mietrecht in Anspruch nehmen möchten – dann verbinden wir Sie gern weiter. Natürlich können Sie sich auch zu einem späteren Zeitpunkt erneut bei uns melden, um eine rechtssichere und kompetente Beratung zu erhalten.