Mieterhöhung widersprechen

Je länger man in einer Wohnung lebt, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, früher oder später von einer Mieterhöhung betroffen zu sein. Der gesetzliche Rahmen, in dem eine Mieterhöhung durchgesetzt werden kann, ist jedoch begrenzt. Unter Umständen lohnt es sich, einer Mieterhöhung zu widersprechen.

Das Wichtigste in Kürze

• Vermieter haben das Recht, die Miete für eine Wohnung zu erhöhen.
• Ein Mieterhöhungsverlangen muss vom Vermieter immer ausreichend begründet werden.
• Als Mieter hat man die Möglichkeit, einer Mieterhöhung zu widersprechen.
• Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen und eine Begründung enthalten, warum die Mieterhöhung nicht gerechtfertigt ist.
• Die KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten helfen Ihnen dabei, effektiv und zuverlässig gegen unrechtmäßige Mieterhöhungen vorzugehen.

Was sagt der Gesetzgeber zu Mieterhöhungen?

Grundsätzlich ist eine Mieterhöhung in einem bestimmten Rahmen zulässig. Als Mieter muss man also damit rechnen, regelmäßig von einer Mieterhöhung betroffen zu sein. Allerdings kann der Vermieter nicht wahllos entscheiden, wann und wie sehr er die Miete erhöht. Die gesetzlichen Regelungen finden sich dazu in § 558 BGB.

Damit eine solche Einordnung zur ortsüblichen Miete möglich ist, bieten viele Gemeinden und Städte einen Mietspiegel an.

Damit dieser so genau wie möglich ist, werden gleich mehrere Faktoren bewertet, um eine Kategorisierung der Wohneinheit möglich zu machen:

• die Lage der Wohnung
• die Anbindung an die örtliche Infrastruktur
• Alter des Hauses
• Wohnungsausstattung

Von dem Mietspiegel profitieren daher sowohl Mieter als auch Vermieter, da er eine gute und objektive Orientierung bietet. Liegt die Miete unterhalb der durch die Gemeinde oder die Stadt erhobenen Durchschnittswerte, so darf der Vermieter eine Mietpreiserhöhung durchsetzen. Gleichzeitig können Mieter, die mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, eine Mietsenkung fordern. Diese Mietsenkungen sind auch rückwirkend für die letzten drei Jahre möglich, sodass unter Umständen eine Rückzahlung der Mehrkosten durchgesetzt werden kann.

In kleinen Gemeinden, in denen kein Mietspiegel erhoben wird, muss der Vermieter für eine Mieterhöhung drei vergleichbare Wohnungen nachweisen, in denen das Preisniveau sich in einem ähnlichen Rahmen bewegt, wie es durch die Mieterhöhung geschaffen werden soll. Als Mieter hat man in diesem Fall das Recht, sowohl die Namen der Mieter dieser Wohnungen als auch deren Standort zu erfahren, um die Angaben des Vermieters prüfen zu können.

Wann kann man einer Mieterhöhung widersprechen?

Grundsätzlich hat man als Mieter immer die Möglichkeit, einer Mieterhöhung zu widersprechen. Der Vermieter muss die Durchsetzung dann vor Gericht einklagen. Ob der Widerspruch sinnvoll ist, hängt jedoch von verschiedenen Faktoren ab – denn wenn der Vermieter vor Gericht die Mieterhöhung erfolgreich durchsetzen kann, kommen häufig noch zusätzliche Verfahrens- und Anwaltskosten auf den Mieter zu. Ob man einer Mieterhöhung widerspricht, sollte man daher auch vom Erfolg des Widerspruchs abhängig machen.

Grundsätzlich lohnt es sich, einer Mieterhöhung zu widersprechen, wenn:

• berechtigte Zweifel daran bestehen, dass die bisherige Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt,
• der Vermieter das Mieterhöhungsverlangen nicht begründet,
• die Wohnung bereits Mängel aufweist, um die der Vermieter sich nicht kümmert,
• die genannten Vergleichswohnungen mit der eigenen Wohnung nicht verglichen werden können,
• die Fristen zur Mieterhöhung nicht eingehalten wurden oder
• die Mieterhöhung das zulässige Maß überschreitet.

Man unterscheidet jedoch zwischen Mieterhöhungen zur Anpassung an den ortsüblichen Mietspiegel und Mieterhöhungen wegen einer Modernisierung. Während der Vermieter sich bei Mieterhöhungen zur Anpassung an den Mietspiegel an feste Fristen zu halten hat, können Mieterhöhungen wegen einer Modernisierung unabhängig davon erhöht werden.

Um die hohen Kosten einer Gerichtsverhandlung wegen eines Widerspruchs gegen ein Mieterhöhungsverlangen zu vermeiden, ist unter Umständen eine Rechtsschutzversicherung sinnvoll.

Wie wehrt man sich gegen eine Mieterhöhung?

Als Mieter hat man die Möglichkeit, einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters zu widersprechen. Zunächst einmal sollte man dazu das Mieterhöhungsverlangen auf Formfehler prüfen oder durch einen sachkundigen Fachanwalt für Mietrecht prüfen lassen. Häufig zeigt das schon den gewünschten Erfolg – allerdings kann der Vermieter die Mieterhöhung in diesem Fall einfach nachbessern, sodass lediglich die Frist nach hinten heraus verschoben wird.

Es gibt mehrere Möglichkeiten, gegen eine Mieterhöhung vorzugehen. Grundsätzlich kann man das Schreiben des Vermieters erst einmal ignorieren, denn es besteht eine je nach Grund für die Mieterhöhung eine zweimonatige Frist zum Widerspruch. Wird während dieser Zeit die bisherige Miete weitergezahlt, so hat der Vermieter nach drei Monaten die Möglichkeit, die höhere Miete gerichtlich einzuklagen. Sehr viel besser ist es daher, dem Mieterhöhungsverlangen schriftlich zu widersprechen. Dies muss innerhalb der genannten Fristen geschehen. Im Widerspruch kann man sich auf mögliche Formfehler beziehen, aber auch auf eine ungerechtfertigte Mieterhöhung, wenn zum Beispiel die Fristen des Vermieters nicht eingehalten wurden oder die Mieterhöhung das zulässige Maß überschreitet. Der Widerspruch gegen die Mieterhöhung kann durch ein einfaches Musterschreiben erfolgen, im besten Fall nutzt man dazu jedoch die Unterstützung eines Fachanwalts für Mietrecht.

Was passiert, wenn man der Mieterhöhung nicht zustimmt?

Laut Schätzungen des Deutschen Mieterbundes ist rund jede dritte Mieterhöhung unberechtigt, formal falsch oder unzulässig. Als Mieter hat man die Möglichkeit, eine Mieterhöhung erst einmal zu ignorieren und die bisherige, vereinbarte Miete weiterzuzahlen. Dies wird als ausstehende Zustimmung des Mieters gewertet. Innerhalb der vorgegebenen Frist, in der man dem Mieterhöhungsverlangen widersprechen kann, ist dies zulässig. Im Anschluss muss der Vermieter die Mieterhöhung gerichtlich einklagen. Viele Mieter verfallen spätestens beim Schreiben des Amtsgerichts in Panik und unterzeichnen die Mieterhöhung ohne zusätzliche Prüfung – daher sollte man die Widerspruchsfrist nutzen, um rechtlich gegen die Mieterhöhung vorzugehen, sofern diese unzulässig ist.

Im Falle einer Mieterhöhung steht dem Mieter zudem ein Sonderkündigungsrecht (§ 561 BGB) ab dem Zeitpunkt, an dem das Mieterhöhungsverlangen zugestellt wurde, zu. Dies ist jedoch nur dann der Fall, wenn die Wohnung aufgrund einer Anpassung an den Mietspiegel oder einer Modernisierung teurer wird. Wurde im Mietvertrag eine jährlich ansteigende Staffelmiete vereinbart, so besteht im Falle einer Mieterhöhung kein Sonderkündigungsrecht.

Kann man einer Mieterhöhung wegen Modernisierung widersprechen?

Mieterhöhungen wegen Modernisierungen am Gebäude sind ein besonderer Fall, denn hierbei handelt es sich nicht um eine gewöhnliche Mietanpassung, sondern um tatsächlich entstandene Kosten, die vom Vermieter auf den Mieter in Form einer höheren Miete umgelegt werden. Als Vermieter ist man verpflichtet, Umbaumaßnahmen zum Zwecke der Modernisierung mindestens 3 Monate vor deren Beginn anzukündigen und dabei schon mitzuteilen, wie lange die Arbeiten voraussichtlich andauern werden. Als Mieter muss man diese Modernisierungsmaßnahmen zumindest zeitweise dulden. Kommt es während der Modernisierung zudem zu Einschränkungen am Mietobjekt – zum Beispiel durch Lärm oder Verschmutzungen – ist zeitweilig eine Mietminderung möglich. Mit der Modernisierungsankündigung geht jedoch oftmals auch eine Mieterhöhung einher. Diese Mieterhöhung ist drei Monate nach Ankündigung gültig, sodass zu diesem Zeitpunkt auch die höhere Miete gezahlt werden muss. Natürlich hat man als Mieter auch hier das Recht, der Mieterhöhung zu widersprechen – allerdings nur aufgrund von Formfehlern. Sofern der Vermieter die Mieterhöhung nicht rechtzeitig oder ordnungsgemäß angekündigt hat oder der angekündigte Betrag der Mieterhöhung um mehr als 10 % überschritten wurde, verlängert sich die dreimonatige Frist auf bis zu 6 Monate, bis die erhöhte Miete fällig ist.

Zusätzlich sollte hier eine mögliche Härtefallprüfung stattfinden. Mieter haben das Recht, einer Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen aus Härtegründen zu widersprechen. Als Vermieter ist man dazu verpflichtet, auf die Möglichkeit der Härtefallregelung bereits in der Ankündigung zur Mieterhöhung hinzuweisen. Der häufigste Härtefall bei Mieterhöhungsverlangen ist natürlich der finanzielle Härtefall. Wenn die neuen Mietkosten für den Mieter nicht zu tragen wären, kann dieser widersprechen. In diesem Fall müssen die Einkommen aller in der Wohnung befindlichen Personen zusammengerechnet werden. Alle anfallenden Kosten des Haushalts werden gegengerechnet. Ein Gericht prüft im Anschluss, ob die Härtefallregelung hier genutzt werden kann. Ein finanzieller Härtefall trifft auch dann zu, wenn die Bewohner Arbeitslosengeld oder Hartz IV erhalten.

Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung ist nicht an bestimmte Maximalerhöhungen geknüpft. Vermieter haben das Recht, bis zu 8 % der aufgewendeten Kosten für die Modernisierung des Gebäudes oder der Wohnung auf die Mieter umlegen. Dazu zählen zum Beispiel der Lohn für die Arbeiter, die Baunebenkosten oder das Baumaterial. So kann es durchaus vorkommen, dass die Miete plötzlich doppelt so hoch ist wie vor der Modernisierung. In diesem Fall lohnt es sich, zu prüfen, ob Sie von der Härtefallregelung profitieren.

Welche Fristen gibt es, um einer Mieterhöhung zu widersprechen?

Je nach Grund für die Mieterhöhung gibt es unterschiedliche Fristen, die ein Mieter einhalten muss, um Widerspruch gegen die Mieterhöhung einzureichen. Aber auch der Vermieter muss sich an gesetzliche Fristen halten, wenn er das Mieterhöhungsverlangen durchsetzen möchte.

Fristen im Fall einer Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete

• Zustimmungsfrist für Mieter: 2 Monate beginnend nach Ablauf des Monats, an dem die Mieterhöhung zugestellt wurde
• Frist für eine Zustimmungsklage durch den Vermieter: 3 Monate, beginnend nach Ablauf der Zustimmungsfrist
• Sperrfrist bis zur nächsten Mieterhöhung: 12 Monate
• Mögliche nächste Mieterhöhung: 15 Monate (12 Monate Sperrfrist + 3 Monate Zustimmungsfrist)
• Frist für Sonderkündigung des Mieters: 3 Monate, sofern der Vermieter die Kündigung zum Ende des 2. Monats erhält

Fristen bei einer vereinbarten Staffelmiete bzw. Indexmiete

Im Fall einer vereinbarten Staffelmiete kann die Miete jährlich durch den Vermieter erhöht werden.

Hierbei besteht aufgrund der vertraglichen Einigung kein Sonderkündigungsrecht bei einer Mieterhöhung:

• Sperrfrist bis zur nächsten Mieterhöhung: mindestens 12 Monate
• Mieterhöhung tritt in Kraft: im übernächsten Monat zum Eingang der Mieterhöhung

Fristen bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung

Gänzlich anders sind die Fristen im Falle einer Modernisierung, da der Vermieter hier nicht nur die höhere Miete ankündigen muss, sondern auch die Bauarbeiten, die zum Zwecke der Modernisierung durchgeführt werden müssen.

Als Mieter ist man zwar dazu verpflichtet, Lärm und Schmutz während einer Modernisierung zu dulden, kommt es jedoch zu Einschränkungen bei der Nutzung des Mieteigentums, steht eine mögliche Mietminderung während der Dauer der Bauarbeiten im Raum:

• Ankündigungsfrist für die Bauarbeiten durch den Vermieter: 3 Monate
• Mietminderung bei energetischer Sanierung: frühstens nach 3 Monaten
• Frist für Mieterhöhung: frühstens nach drei Monaten
• Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Modernisierung: Innerhalb einer Frist von 3 Monaten jeweils zum Folgemonat, sofern der Vermieter die Kündigung vor Ende des 2. Monats erhält

Benötigt man für einen Widerspruch gegen die Mieterhöhung einen Anwalt?

Ein Widerspruch zu einem Mieterhöhungsverlangen kann grundsätzlich vom Mieter selbst in schriftlicher Form beim Vermieter eingereicht werden. Damit der Widerspruch erfolgreich ist, muss dieser jedoch ordentlich begründet werden. Zu diesem Zweck sollte man die Mieterhöhung auf Formfehler und überzogene Forderungen kontrollieren. Für Laien ist es oftmals schwierig, die häufigen Fehler der Vermieter zu erkennen, sodass der Widerspruch ungültig ist und die erhöhte Miete gezahlt werden muss. Da die Widerspruchsfrist zur Mieterhöhung sehr begrenzt ist, ist es durchaus ratsam, das Mieterhöhungsverlangen von einem Fachanwalt für Mietrecht prüfen zu lassen. Wenden Sie sich dazu gern an die kostenlose telefonische Erstberatung, bei der wir Sie mit unseren KLUGO Rechtsexperten und Partner-Anwälten verbinden. Hier erhalten Sie eine erste Einschätzung zum Sachverhalt. Wenn Sie dies wünschen, verbinden wir Sie im Anschluss gern weiter, um eine umfassende Rechtsberatung zum Thema Mieterhöhungen zu erhalten und gemeinsam mit einem unserer Partner-Anwälte für Mietrecht einen ordnungsgemäßen Widerspruch auszuarbeiten.