Mietmängel anzeigen: So gehen Sie vor

STAND 30.03.2023 | LESEZEIT 19 MIN

Mietmängel führen zu einer erheblichen Verschlechterung Ihre Wohnverhältnisse. Aber: Ohne Mängelanzeige können Sie keine Mietminderung durchsetzen. Möchten Sie Ihrem Vermieter Mietmängel anzeigen, sollten Sie dies daher so schnell wie möglich tun.

Das Wichtigste in Kürze

• Als Mieter sind Sie dazu verpflichtet, Mängel am Mietraum schnellstmöglich dem Vermieter mitzuteilen.
• Dazu können Sie eine Mängelanzeige schreiben, in der Sie Ihren Vermieter über den Mangel informieren und eine Frist zur Nachbesserung setzen.
• Kommt der Vermieter der Forderung nicht nach, können Sie möglicherweise die Miete mindern oder eine Klage auf Mängelbeseitigung einreichen.
• Jeder Fall muss individuell abgewogen werden, abhängig davon, wie sehr der Mangel die Mietsache negativ beeinflusst.
• Die KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten helfen Ihnen dabei, Ihren Vermieter zum Ausbessern der Mängel zu bewegen.

Mietmängel anzeigen – Schritt-für-Schritt-Anleitung

Grundsätzlich muss jeder schlechte Zustand der Wohnung angezeigt werden. Für die Mängelanzeige ist unerheblich, ob es sich um einen Mangel handelt, der tatsächlich den Gebrauch der Wohnung einschränkt. Ebenfalls anzuzeigen sind Mängel, die sich auf Gemeinschaftsräume beziehen: Auch hier besteht eine Anzeigepflicht gegenüber dem Vermieter.

Der Mangel muss so konkret angezeigt werden, dass der Vermieter den Mangel erkennen und entsprechende Maßnahmen einleiten kann. Dabei werden an die Form der Mängelanzeige keine hohen formellen Anforderungen gestellt: Wichtig ist, dass für den Vermieter erkennen kann, wann welche Beeinträchtigung vorliegt.

1. Mängelanzeige schreiben

Eine Mängelanzeige sollte immer schriftlich erfolgen, da im Streitfall der Mieter beweisen muss, dass er die Mängel angezeigt hat. Gehen Sie in dem Schreiben detailliert darauf ein, welche Mängel vorliegen und wie sich diese Mängel auf Ihre Wohnsituation auswirken. Setzen Sie Ihrem Mieter eine Frist, bis zu welchem Zeitpunkt der Mangel beseitigt werden muss. Als angemessen gilt hier eine Frist von zwei Wochen. Kündigen Sie auch an, dass eine Mietminderung folgt, wenn der Mangel nicht innerhalb der genannten Frist beseitigt wird.

Verwenden Sie dazu unser Musterschreiben:

Eine Ausnahme stellen dagegen Notfälle dar. Liegt zum Beispiel ein Wasserrohrbruch vor, sind Sie als Mieter dazu gezwungen, umgehend zu handeln. Versuchen Sie, den Vermieter oder die Hausverwaltung telefonisch zu erreichen, um diese umgehend auf den Mangel hinzuweisen. Erreichen Sie dort niemanden, müssen Sie selbst einen Handwerkernotdienst beauftragen – andernfalls drohen teure Folgeschäden.

2. Ersatzvornahme in Betracht ziehen

Haben Sie den Mangel an der Mietsache beim Vermieter angezeigt, dieser hat jedoch binnen der genannten (und angemessenen) Frist nicht auf die Mängelanzeige reagiert, so kommt im nächsten Schritt eine Ersatzvornahme in Betracht. Diese besagt, dass Sie die Beseitigung der Mängel zunächst selbst übernehmen. Die Kosten dafür müssen Sie jedoch zunächst selbst auslegen und im Anschluss vom Vermieter zurückfordern. Gerade bei teuren Reparaturen ist die Ersatzvornahme daher nicht immer die beste Lösung.

3. Mietminderung durchsetzen

Wirken sich die Mängel in der Wohnung deutlich auf Ihre Wohnqualität aus, so können Sie eine Mietminderung durchsetzen. Aber Achtung: Nicht jeder Mangel rechtfertigt automatisch eine Mietminderung um 100 %! Der Gesetzgeber hat keine festen Vorgaben dazu gemacht, welcher Mangel welche Mietminderung rechtfertigt. Daher sollten Sie die Durchführung einer Mietminderung immer zuerst mit einem Fachanwalt für Mietrecht besprechen – denn jeder Fall ist individuell zu betrachten.

Dafür stellen wir ein Muster zur Verfügung:

Hier haben wir für Sie zusammengefasst, wie Sie eine Mietminderung berechnen können.

4. Vorschuss für Mängelbeseitigungskosten verlangen

Parallel zur Mietminderung können Sie einen Vorschuss für die Mängelbeseitigungskosten von Ihrem Vermieter verlangen. Ist die Forderung erfolgreich, muss der Vermieter Ihnen einen Vorschuss zahlen, damit Sie die Mängel auf „eigene Faust“ beseitigen lassen können. Notfalls lässt sich der Vorschuss für die Mängelbeseitigung auch beim zuständigen Amtsgericht durchsetzen, wenn sich der Vermieter nicht auf die Aufforderungen zurückmeldet.

5. Klage auf Mängelbeseitigung

Weigert sich der Vermieter, die Mängel beseitigen zu lassen, so kommt eine Klage auf Mängelbeseitigung beim zuständigen Amtsgericht in Frage. Als Mieter können Sie den Vermieter so gesetzlich dazu verpflichten lassen, die Mängel am Wohnraum zu beseitigen. Bevor die Klage angestrebt wird, sollten Sie dem Vermieter jedoch alle Mietmängel angezeigt haben, um ausreichend Beweise für die Notwendigkeit einer Klage zu haben. Sprechen Sie die Klage auf Mängelbeseitigung vorher mit Ihrem Fachanwalt für Mietrecht ab und lassen Sie sich auch vor Gericht juristisch unterstützen. So erhöhen Sie die Chancen, dass die Klage auf Mängelbeseitigung erfolgreich ist.

6. Mietvertrag kündigen

Helfen diese Maßnahmen nicht und auch die gerichtlichen Urteile sorgen nicht dafür, dass der Vermieter alle Mängel beseitigt, bleibt Ihnen noch die Option, den Mietvertrag zu kündigen. Gängige Kündigungsfristen können Sie bei Mietmängeln häufig umgehen – auch hier sollten Sie aber zuvor mit einem Fachanwalt für Mietrecht sprechen. Die fristlose Kündigung einer Mietsache ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich.

Gibt es eine Frist, um Mietmängel anzuzeigen?

Sie sind verpflichtet, am Mietgegenstand auftretende Mängel umgehend nach deren Auftreten oder Erkennen dem Vermieter zu melden. Nur so erfährt der Vermieter von den Schäden und kann diese beseitigen. Achten Sie darauf, Mietmängel immer schriftlich anzuzeigen, damit Sie einen Nachweis über die Benachrichtigung haben.

Kommt der Mieter seiner Pflicht zur rechtzeitigen Benachrichtigung des Vermieters nicht nach, riskiert er den Verlust der ihm zustehenden Rechte. Dabei geht es vor allem um das Recht auf Mietminderung: Dieses kann nach § 536c Abs. 2 BGB wegfallen, wenn der Mieter eine Mängelanzeige unterlässt.

Welche Mietmängel berechtigen zu einer Mängelanzeige?

Grundsätzlich können und müssen Sie für jeden Mangel am Wohnraum eine Mängelanzeige an Ihren Vermieter schreiben. Sofern es sich um einen relevanten Mangel handelt, ist dieser dazu verpflichtet, den Mangel auszubessern. Beispiele für Mietmängel sind:

• Ausfall der Heizung
• feuchte Wände oder Decken
• Schimmel in der Wohnung
• Ausfall der Warmwasserversorgung
• Wasserschaden
• defekter Fahrstuhl bzw. Aufzug
• Ungezieferbefall
• falsche Angaben zur Wohnfläche im Mietvertrag
• undichte Fenster / mangelnde Wärmedämmung
• unzureichende elektrische Ausstattung
• sanierungsbedürftige Räume
• defekte Dusche
• verstopfte Abflussrohre

Welche Mängel berechtigen nicht zur Mietminderung?

Nicht jeder Mietmangel rechtfertigt auch automatisch eine Mietminderung. Folgende Fälle können nicht als Grundlage einer Mietminderung genutzt werden:

• unerhebliche Mängel (Beispiel: im Bad hat sich eine Fliese gelöst)
• bekannte Mängel, von denen der Mieter schon vor Abschluss des Mietvertrags wusste
• geduldete Mängel, die der Mieter über längere Zeit nicht beim Vermieter anzeigt und duldet
• selbstverschuldete Mängel

Damit Sie als Mieter bei einem Mietmangel rechtskonform die Miete mindern können, empfiehlt sich eine unverbindliche Erstberatung durch unsere KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten. Ein Anwalt für Mietrecht kann schon im Vorfeld einer Mietminderung aufgrund eines Mietmangels die Chancen und Risiken erkennen und Sie als Mieter unterstützen.

Bis wann müssen die Mängel beseitigt werden?

Grundsätzlich sieht der Gesetzgeber keine vorgeschriebene Frist vor, innerhalb derer ein Vermieter einen Mietmangel beseitigen muss. Wartezeiten auf Handwerker und ähnliche Faktoren können den Zeitraum zudem in die Länge ziehen. Zeigen Sie einen Mangel bei Ihrem Vermieter an, so sollten Sie ihm eine Frist über zwei Wochen einräumen, um den Mangel zu beseitigen. Selbst wenn in dieser Zeit keine Handwerker zur Beseitigung verfügbar sind, kann der Vermieter nachweisen, dass er aktiv wurde und zu einem späteren Zeitpunkt einen Termin zur Reparatur oder Ausbesserung vereinbart hat.

Etwas anders sieht es natürlich aus, wenn der Mangel einen akuten Notfall darstellt, zum Beispiel im Falle eines Wasserrohrbruchs. Hier muss der Vermieter umgehend aktiv werden, um schlimme Folgekosten bzw. -schäden zu vermeiden. Tut er das nicht, können Sie als Mieter selbst einen Notdienst beauftragen – die Kosten muss der Vermieter tragen.

Was sollten Sie tun, wenn Mängel nicht beseitigt werden?

Kommt Ihr Vermieter der Ausbesserung der Mängel nicht nach, sollten Sie rasch einen Fachanwalt für Mietrecht zurate ziehen. Ihnen stehen nun verschiedene Möglichkeiten offen, die je nach Sachlage in Anspruch genommen werden können, um Druck auf den Vermieter aufzubauen:

• Mietminderung
• Ersatzvornahme
• Vorschuss für Mängelbeseitigungskosten
• Klage auf Mängelbeseitigung
• Schadensersatz vom Vermieter fordern, wenn aufgrund des Mangels auch Eigentum des Mieters beschädigt wurde

Zur Durchsetzung dieser Maßnahmen lohnt es sich, anwaltlichen Rat einzuholen. Oft zögern Vermieter die Beseitigung der Mängel unnötig in die Länge, sodass es sinnvoll ist, rechtzeitig rechtlich gegenzusteuern.

So hilft Ihnen ein KLUGO Partner-Anwalt weiter, wenn Sie Mietmängel anzeigen möchten

Rechtsstreitigkeiten wegen Mängeln an der Mietsache können sich über längere Zeit hinziehen. Das Mietrecht sieht hier individuelle Lösungen für den Einzelfall vor, sodass jeder Fall individuell betrachtet werden muss. Möchten Sie schnell aktiv werden und die Ausbesserung der Mängel durchsetzen, lohnt es sich, Unterstützung von einem Fachanwalt für Mietrecht in Anspruch zu nehmen. Dieser hilft Ihnen im ersten Schritt dabei, die Mietmängel anzuzeigen und den Vermieter zur Ausbesserung aufzufordern. Kommt der Vermieter dieser Aufforderung in der genannten Frist nicht nach, können weitere rechtliche Schritte eingeleitet werden, um den Druck zu erhöhen – beispielsweise eine Mietminderung oder eine Klage auf Mängelbeseitigung. Dabei gibt es aber einiges zu beachten, um die Erfolgschancen zu erhöhen. Halten Sie daher Rücksprache mit einem Fachanwalt, der Sie mit seinem umfassenden Know-how unterstützt.

Nutzen Sie auch die Erstberatung von KLUGO, um eine Einschätzung zum Sachverhalt zu erhalten. Unser Partner-Netzwerk mit Anwälten aus ganz Deutschland ermöglicht es Ihnen, ortsunabhängig und flexibel von Zuhause aus anwaltlichen Rat einzuholen. Benötigen Sie im Anschluss an die Erstberatung weitere Unterstützung durch einen Fachanwalt für Mietrecht, so stehen Ihnen die KLUGO Partner-Anwälte natürlich zur Verfügung.