Mietrückstand einfordern: So gehen Sie als Vermieter vor

STAND 28.03.2023 | LESEZEIT 15 MIN

Mietrückstände können für Vermieter zu einer finanziellen Belastungsprobe werden. Um doch noch an Ihr Geld zu kommen, müssen Sie rückständige Mieten bei Ihren Mietern einfordern. Wie das gelingt, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Das Wichtigste in Kürze

• Mietrückstände bedeuten einen hohen finanziellen Schaden für Vermieter.
• Weigert sich Ihr Mieter, die Mietrückstände auszugleichen, stehen Ihnen mehrere Optionen offen.
• Ein Mahnbescheid bei Mietschulden kann Ihnen als Vermieter helfen, nicht auf den Kosten sitzen zu bleiben.
• Alternativ bietet sich auch eine Zahlungsklage an, um offene Mietschulden einzutreiben.
• Die KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten helfen Ihnen dabei, zu Ihrem Recht zu kommen.

So können Sie als Vermieter den Mietrückstand einfordern

Mieter unterliegen einem strengen Mieterschutz. Wer die Miete nicht zahlt, kann daher nicht umgehend aus der Wohnung geworfen werden. Bei einem Mietrückstand sind Sie als Vermieter dazu verpflichtet, die Rückstände zunächst einzufordern. Bevor Sie den Klageweg beschreiten, können außergerichtliche Schritte sinnvoll sein. Sind diese Versuche erfolglos, so haben Sie zumindest Ihre Position im Klageverfahren verbessert.

1. Suchen Sie das Gespräch

Waren Ihre Mieter jahrelang zuverlässig und plötzlich setzen die Mietzahlungen aus, kann dies auf private oder finanzielle Probleme hindeuten. Erfragen Sie daher zunächst persönlich die Vermögenssituation Ihres Mieters. Im direkten Gespräch kann möglicherweise ein Rückzahlungsplan vereinbart werden, der Mieter und Vermieter gerecht wird.

2. Schreiben Sie eine Abmahnung

Bleiben die persönlichen Gespräche fruchtlos, folgt im nächsten Schritt eine schriftliche Abmahnung. Eine Abmahnung weist den Mieter darauf hin, dass dieser seiner Pflicht zur Zahlung der Miete nicht nachgekommen ist. Gleichzeitig dient sie als Aufforderung, die ausstehenden Mietrückstände schnellstmöglich zu begleichen. Die Abmahnung dient auch als Grundlage für ein Klageverfahren und stellt daher einen der wichtigsten Schritte dar. Ferner kann auf Basis einer Abmahnung auch das Vermieterpfandrecht (§ 562 BGB) in Anspruch genommen werden – Mieter dürfen in diesen Fällen keine Wertgegenstände aus der Wohnung entfernen.

3. Kündigen Sie dem Mieter

Bevor Sie den Mieter ordentlich kündigen können, muss zunächst eine Abmahnung erfolgen. Allerdings ist eine fristlose Kündigung auch ohne Abmahnung möglich, wenn der Mieter Mietrückstände in Höhe von zwei vollen Monatsmieten hat oder ein langfristiger Mietrückstand in dieser Höhe entstanden ist (§ 543 BGB).

Zahlt der Mieter die offenen Mietschulden, ist die fristlose Kündigung jedoch hinfällig und der Mieter kann in der Wohnung bleiben.

4. Klageverfahren und gerichtliches Mahnverfahren

Regulär verjährt der Anspruch auf Mietzahlungen innerhalb einer dreijährigen Verjährungsfrist (§ 195 BGB). Sobald Sie gerichtlich gegen Ihren Mieter vorgehen, hemmt dies die Verjährung. Mit einem rechtskräftigen Vollstreckungstitel haben Sie sogar 30 Jahre lang Anspruch auf Zahlung der Mietrückstände.

Klageweg beschreiten: Zwei Möglichkeiten, um Mietrückstände einzufordern

1. Gerichtliches Mahnverfahren
2. Klageverfahren

Gerichtliches Mahnverfahren

Ein gerichtliches Mahnverfahren dient in erster Linie dem Zweck, die Verjährung des Zahlungsanspruches mit sofortiger Wirkung zu stoppen. Außerdem können Sie auf diese Weise Zahlungsrückstände des Mieters schneller einfordern als bei einem herkömmlichen Klageverfahren. Dazu stellen Sie zunächst den Antrag, der auch online ausgefüllt werden kann. Ihren Anspruch auf Zahlung der Mietrückstände müssen Sie hier nicht begründen.

Im nächsten Schritt prüft das zuständige Gericht den Mahnbescheid auf die formalen Inhalte und schickt ihn im Anschluss an den Mieter. Dieser hat nun zwei Wochen Zeit, Widerspruch gegen den Mahnbescheid einzulegen – dieser muss allerdings begründet werden. Das Gericht prüft in einem solchen Fall dann sowohl den Mahnbescheid als auch den Widerspruch erneut.

Sofern binnen der zweiwöchigen Frist weder ein Widerspruch eingeht noch die Zahlung der Mietrückstände erfolgt, können Sie einen Vollstreckungsbescheid beantragen. Die Beantragung des Bescheids muss innerhalb einer Frist von sechs Monaten ab Zustellung des Mahnbescheids erfolgen, um rechtskräftig zu sein. Auch der Vollstreckungsbescheid wird dem Mieter im Anschluss zugestellt und dient als Grundlage für die Zwangsvollstreckung des Mietrückstandes. Mieter können allerdings auch gegen das Vollstreckungsurteil Widerspruch einlegen – ist dieser zulässig, folgt im Anschluss das Klageverfahren.

Ablauf in Kürze:

1. Antrag stellen
2. Gerichtliche Prüfung und Erlass des Mahnbescheids
3. Zustellung des Mahnbescheids beim Mieter
4. 2 Wochen Widerspruchsfrist für den Mieter
5. Beantragung des Vollstreckungsbescheides
6. Erlass des Vollstreckungsbescheides
7. Zustellung des Vollstreckungsbescheides

Wer übernimmt die Kosten?

Bei einem Mietrückstand lohnt es sich, schnell zu reagieren – denn je höher der Streitwert ist, desto höher sind auch die anfallenden Kosten. Die Kosten fallen zunächst nur für die anwaltliche Unterstützung und die Einberufung des Gerichts an.

Allerdings müssen nicht zwangsläufig Sie als Vermieter diese Kosten tragen:

• Kostenübernahme durch Mieter: Sofern der Mieter rechtskräftig verurteilt wird und der Mietrückstand erfolgreich eingeklagt wurde, muss der Mieter auch sämtliche Kosten für Anwalt und Gericht zahlen – auch die Kosten, die für Sie als Vermieter angefallen sind.
• Prozesskostenhilfe beantragen: Sofern Sie finanziell nicht dazu in der Lage sind, die Kosten für das Klageverfahren zu tragen, können Sie unter Umständen einen Antrag auf Prozesskostenhilfe bei Gericht einreichen.
• Rechtsschutzversicherung: Manche Rechtsschutzversicherungen tragen die Kosten für das gerichtliche Mahn- und Klageverfahren. Fragen Sie daher bei Ihrem Versicherungsdienstleister an, ob die Kosten gedeckt sind.

Welche Rechte haben Sie als Vermieter außerdem?

Als Vermieter haben Sie ein begründetes Interesse daran, nicht nur offene Mietrückstände zu erhalten, sondern auch langfristig Mietausfälle zu vermeiden. Möchten Sie also nicht nur die ausstehenden Mietrückstände einklagen, sondern auch den Mieter aus der Wohnung herauskriegen, so bietet sich im Anschluss eine Räumungsklage an. So lassen sich weitere Mietausfälle seitens des Mieters in Zukunft verhindern. Aber: Es ist gar nicht so einfach, einen Mietvertrag zu kündigen. Eine Räumungsklage muss jedoch getrennt vom Klageverfahren wegen Mietrückständen eingereicht werden. Können Sie Mietrückstände nachweisen, besteht auch bei der Räumungsklage ein großes Erfolgspotential – allerdings sollten Sie auch hierfür die Unterstützung eines Fachanwalts für Mietrecht in Anspruch nehmen. Dieser Schritt ist insbesondere bei Mietnomaden sinnvoll.

Nutzen Sie zudem das Vermieterpfandrecht! Bestehen offene Forderungen aus dem Mietverhältnis, die durch eine rechtskräftige Abmahnung bereits eingefordert wurden, so können Sie vom Vermieterpfandrecht Gebrauch machen. Dazu bedarf es keiner bestimmten Form und keines Gerichtsverfahrens. Es ist allerdings sinnvoll, den Mieter schriftlich mit Zustellungsnachweis über die Geltendmachung des Vermieterpfandrechts zu informieren. Zudem ist es notwendig, das Pfandrecht ausdrücklich an konkreten Gegenständen geltend zu machen. Achten Sie darauf, diese Gegenstände auch schriftlich konkret zu benennen. Haben Sie vom Vermieterpfandrecht Gebrauch gemacht, ist es dem Mieter bis zum Ausgleich der offenen Forderungen untersagt, die Wertgegenstände aus dem Wohnraum zu entfernen.

So hilft Ihnen ein KLUGO Partner-Anwalt weiter

Kommt es bei Ihrem Mieter zu einem Rückstand der Mietzahlungen, so ist schnelles Handeln gefragt. Es gilt, weitere Zahlungsausfälle zu verhindern, ehe ein noch größerer finanzieller Schaden entsteht. Das Mietrecht ist allerdings sehr komplex und häufig steht der Schutz der Mieter über den Interessen des Vermieters.

Und genau hier setzt die KLUGO Erstberatung an. Wir verbinden Sie für eine erste Einschätzung mit unseren KLUGO Partner-Anwälten und Rechtsexperten, die Ihnen erste Handlungsempfehlungen geben. Die Fachanwälte für Mietrecht sind mit den Grundlagen offener Mietforderungen bestens vertraut und können Ihnen mit einem umfassenden Know-how zur Seite stehen. Im Anschluss entscheiden Sie selbst, ob Sie weiter durch einen KLUGO Partner-Anwalt vertreten werden möchten, um Ihre Ansprüche auch vor Gericht durchzusetzen.