Räumungsklage: Dauer, Ablauf und Kosten für Vermieter

STAND 19.08.2022 | LESEZEIT 10 MIN

Wenn Sie als Vermieter einen Mietvertrag kündigen, rechnen Sie damit, dass der Mieter zum Vertragsende die Wohnung verlässt. Leider ist das nicht immer der Fall. Bis der Gerichtsvollzieher die Räumung durchführt, kann jedoch einige Zeit verstreichen. Wie eine Räumungsklage abläuft, wie lange diese dauert und welche Kosten Sie erwarten, erfahren Sie hier.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Räumungsklage ist kostenintensiv und zeitaufwendig.
• Bis die Räumungsklage erfolgreich ist, können viele Monate – manchmal sogar Jahre – vergehen.
• Es gibt einige Alternativen zur Räumungsklage, aber nicht alle sind gleichermaßen erfolgversprechend.

Wann ist eine Räumungsklage möglich?

Bevor eine Räumungsklage überhaupt möglich ist, muss im Vorfeld bereits viel Kommunikation zwischen Vermieter und Mieter stattgefunden haben. Im Alltag sind offene Mietzahlungen der häufigste Auslöser für eine Räumungsklage. Aber auch andere Kündigungsgründe können zu einer Räumungsklage führen, wenn der Mieter sich strikt weigert, die Wohnung zum Vertragsende zu verlassen.

Als Vermieter benötigen Sie vor allem eines, wenn Sie eine Räumungsklage durchführen möchten: Geduld. Der Prozess kann durchaus einige Monate, in besonderen Fällen sogar einige Jahre in Anspruch nehmen. Erst, wenn das zuständige Gericht einen sogenannten Räumungstitel ausstellt, können Sie tatsächlich den Gerichtsvollzieher bestellen und die Wohnung räumen lassen.

Wie lange dauert eine Räumungsklage?

Eine Räumungsklage geht für Vermieter immer mit einem hohen Risiko einher, denn nicht immer ist sie erfolgreich – hohe Kosten verursacht sie aber dennoch. Daher ist im Vorfeld meist schon einige Zeit vergangen, ehe es überhaupt zur Räumungsklage kommt. Ist jedoch absehbar, dass eine gütliche Einigung mit dem Mieter nicht möglich ist und dieser sich auch weiterhin weigert, die Wohnung zu verlassen, gibt es nicht mehr viele Alternativen.

Wie lange eine Räumungsklage dauert, hängt maßgeblich vom Verhalten des Mieters ab. Ignoriert dieser grundsätzlich jede Form des Schriftverkehrs und anderer Kommunikation, entscheidet das Gericht unabhängig vom Mieter überwiegend relativ zügig. Hier müssen Sie als Vermieter „nur“ mit einigen Monaten rechnen, in denen das Gericht dem Mieter Fristen setzt. Verstreichen diese Fristen, steht am Ende der Räumungstitel.

Anders sieht es dagegen aus, wenn der Mieter sich aktiv gegen die Räumungsklage zur Wehr setzt. Kommt es zu einem Gerichtsverfahren, so kann dies unweigerlich deutlich länger dauern. Meist müssen mehrere Verhandlungstage angesetzt werden. Bis der Räumungstitel rechtskräftig ist, gehen hier einige Monate – mehrheitlich sogar mehr als ein Jahr – ins Land. Für Vermieter kann dies verheerend sein, vor allem, wenn die Kündigung aufgrund ausstehender Mietzahlungen ausgesprochen wurde. Es fallen für Vermieter daher häufig immense Kosten im Zuge der Räumungsklage an, darunter die Betriebskosten für die Wohnung, die Kosten für die Rechtsberatung und – sofern es sich um ein Finanzierungsprojekt handelt – auch die Kreditkosten für die Wohnung.

Zudem kann ein Sonderfall die Dauer der Räumungsklage beeinflussen: Der Gesetzgeber hat auch für Räumungsklagen eine Härtefallregelung eingeführt. Leidet der Mieter unter einer schweren Krankheit, sodass es für ihn ausgesprochen schwierig wäre, einen Umzug zu organisieren, so wird die Räumungsklage in einigen Fällen abgewehrt. Hier kann sich das Verfahren auch auf mehrere Jahre erstrecken – was für Vermieter besonders ärgerlich ist, da sie während dieser Zeit die Kosten tragen müssen.

Was kostet eine Räumungsklage?

Auch die Kosten einer Räumungsklage lassen sich nur schwer abschätzen. Ähnlich wie bei der Dauer der Räumungsklage hängen auch die Kosten einer Räumungsklage von vielen Faktoren ab. Grundsätzlich lässt sich sagen, dass als Berechnungsgrundlage immer der Streitwert herangezogen wird. Wie hoch der Streitwert ist, lässt sich anhand der jährlichen Nettokaltmiete errechnen. Hier gilt: Je höher der Streitwert ist, desto höher sind auch die Kosten der Räumungsklage. Als Vermieter müssen Sie hier in Vorleistung gehen. Und das ist noch nicht alles – nach einer erfolgreichen Räumungsklage haben Sie zwar die Möglichkeit, die Gelder vom Mieter zurückzufordern. Ob dieser der Forderung nachkommt, wenn schon länger keine Miete mehr gezahlt wurde, ist jedoch fraglich.

Folgende Faktoren können bei der Räumungsklage Kosten verursachen:

• Kreditraten: Wenn die Kreditraten bisher durch die Mietzahlungen gedeckt waren und die Mietzahlungen wegfallen, müssen Sie als Vermieter die Kreditraten dennoch weitertragen. Das bedroht nicht selten die Existenz von Vermietern.
• Betriebskosten: Zahlt der Mieter keine Miete, so trägt er im Regelfall auch die Betriebskosten nicht. Auch hier müssen Sie als Vermieter nun in Vorleistung gehen.
• Gerichtskosten: Wenn Verhandlungen vor Gericht geführt werden müssen, fallen dafür Gerichtskosten an.
• Anwaltskosten: Auch Anwälte müssen bezahlt werden. Da für Vermieter die Chancen ohne Anwalt eher schlecht stehen, sollte hier nicht gespart werden – ein guter Fachanwalt für Mietrecht ist die Mehrkosten wert.
• Gutachterkosten: In einigen Fällen muss ein Gutachter zur Räumungsklage hinzugezogen werden. Auch die dafür anfallenden Kosten müssen zunächst vom Vermieter bezahlt werden.

Zudem sollten im Anschluss die Kosten für eine Renovierung der Wohnung einkalkuliert werden. Bei zahlungsunwilligen Mietern könnte es sich auch um Mietnomaden handeln – und diese hinterlassen in vielen Fällen die Wohnung in einem katastrophalen Zustand, der allein von der Mietkaution selten abgedeckt wird.

Wie läuft eine Räumungsklage ab?

Damit Sie wissen, wie eine Räumungsklage abläuft, haben wir hier eine Schritt-für-Schritt-Anleitung für Sie vorbereitet.

1. Die rechtmäßige Kündigung

Bevor eine Räumungsklage überhaupt angestrebt werden kann, muss zunächst die Kündigung des Mietvertrags erfolgen. Die Kündigung eines Mietverhältnisses muss grundsätzlich schriftlich erfolgen. Außerdem ist es wichtig, dass Sie detailliert auf die Kündigungsgründe eingehen. Je nach Sachverhalt ist es sinnvoll, sowohl eine außerordentliche Kündigung als auch eine ordentliche Kündigung auszusprechen. So können Sie vermeiden, dass die Kündigung unwirksam wird, wenn der Mieter die ausstehenden Mietzahlungen nachzahlt.

Kündigen Sie die Wohnung aufgrund ausstehender Mietzahlungen, so ist eine fristlose Kündigung möglich. Auch bei anderen erheblichen Vertragsverletzungen können Sie gemäß § 543 BGB eine fristlose Kündigung aussprechen. Achten Sie darauf, die Kündigung des Mietvertrages per Einschreiben zu versenden, damit Sie einen Nachweis über die Zustellung der Kündigung haben.

2. Wenn der Mieter nicht auszieht

Nach der ordentlichen oder außerordentlichen Kündigung der Mietwohnung sollte der Mieter fristgerecht die Wohnung verlassen. Geschieht dies nicht, müssen Sie als Vermieter nicht sofort eine Räumungsklage veranlassen – die eben häufig mit hohen Kosten einhergeht.

Zunächst sollten Sie der Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache widersprechen. Dabei handelt es sich um einen rechtlich sehr wichtigen Schritt, denn würden Sie den weiteren Aufenthalt des Mieters in den Räumlichkeiten hinnehmen, würde dies als Duldung verstanden – und der Mietvertrag würde sich auf unbestimmte Zeit verlängern (§ 545 BGB). Halten Sie sich hier unbedingt an die sehr strengen Fristen! Nach Vertragsende und Kenntniserlangung darüber, dass der Mieter sich noch immer in den Räumlichkeiten befindet, haben Sie als Vermieter zwei Wochen Zeit, den Widerspruch zur Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache auszusprechen. Verstreicht diese Frist, gilt das Mietverhältnis als geduldet und verlängert sich.

Aber: Viele Mieter ignorieren auch den Widerspruch des Vermieters. Wenn der Mieter nicht auszieht, haben Sie nun die Möglichkeit, eine außergerichtliche Streitbeilegung in Gang zu bringen. Hierbei wird versucht, eine gemeinsame Lösung zu finden. Oft geschieht dies im Beisein einer unabhängigen, dritten Person. Weigert sich der Mieter zum Beispiel die Wohnung zu verlassen, weil er noch keine neue Wohnung gefunden hat, so könnte man sich gemeinsam auf eine Zwischenlösung einigen. Zum Beispiel, dass der Vermieter bei der Suche nach einem neuen Wohnobjekt behilflich ist.

Manchmal lässt sich eine außergerichtliche Lösung finden, die Vermieter und Mieter zufriedenstellt. So können die hohen Kosten des Gerichtsverfahrens vermieden werden. Es ist sinnvoll, eine unabhängige, dritte Person die Streitbeilegung begleiten zu lassen – zum Beispiel einen Fachanwalt für Mietrecht.

3. Räumungsklage erheben

Wenn sich partout keine Lösung finden lässt, mit der Vermieter und Mieter einverstanden sind, so kann die Räumungsklage erhoben werden. Zunächst sollten Sie als Vermieter prüfen, ob die dafür notwendigen Voraussetzungen gegeben sind. Bei einer fristlosen Kündigung können Sie die Räumungsklage schon dann einreichen, wenn die Kündigungsfrist verstrichen ist. Hier müssen Sie also nicht viel beachten. Anders sieht es dagegen bei einer Räumungsklage wegen Eigenbedarfs aus. Hier sind Sie als Vermieter dazu verpflichtet, dem Mieter die Möglichkeit zum Widerspruch einzuräumen.

Die Räumungsklage muss beim Amtsgericht im zuständigen Wohnbezirk eingereicht werden – zumindest, wenn es sich um eine privat genutzte Immobilie handelt. Bei Gewerbeobjekten hängt die Zuständigkeit des Gerichts davon ab, wie hoch der Streitwert ist. Bis zu einem Streitwert von 5.000 Euro ist auch weiterhin das Amtsgericht zuständig, ist der Betrag höher, so geht die Zuständigkeit an das Landgericht über.

Damit Sie eine Räumungsklage einreichen können, muss zunächst der Antrag auf Räumungsklage ausgefüllt werden. Die wichtigsten Punkte, die Sie dem Gericht im Antrag dafür zur Verfügung stellen müssen:

• Name des Klägers (Vermieter)
• Name des Beklagten (Mieter)
• Grund der Klage – beispielsweise ausstehende Mietzahlungen, Weigerung, die Wohnung zu verlassen nach Eigenbedarfsklage etc.
• ggf. Nachweise zum Widerspruch des Mieters
• ggf. Kontobelege, die offene Mietzahlungen nachweisen
• ggf. Stellungnahme, warum die Räumungsklage trotz Widerspruch des Mieters eingereicht wird

Wenn Sie den Antrag zur Räumungsklage ausfüllen, muss auch direkt der Gerichtskostenvorschuss gezahlt werden. Die Höhe des Vorschusses hängt vom Streitwert ab. In der Regel liegen die Gerichtskosten bei mehreren hundert Euro.

4. Nutzungsentschädigung einklagen

Dieser Schritt bezieht sich nicht direkt auf eine erfolgreiche Räumungsklage, hat aber den Hintergrund, den Vermieter finanziell zu entlasten. Die Nutzungsentschädigung kann gemäß § 546a BGB vom Mieter eingeklagt werden, wenn dieser ohne vertraglichen Hintergrund die Wohnung nutzt. Statt der ehemaligen Miethöhe kann hier die ortsübliche Vergleichsmiete einschließlich der Betriebskosten als Entschädigungszahlung gefordert werden – insbesondere bei älteren Mietverträgen also durchaus rentabel.

Vorteile:

• Vermieter bekommt möglicherweise früher einen Zahlungstitel gegen den Mieter
• Die Prozesskosten sind günstiger als bei der Räumungsklage

Nachteile:

• Falls Zahlungsklage und Räumungsklage parallel laufen, kann bei Unstimmigkeiten und Unklarheiten die Zahlungsklage die Räumungsklage nach hinten hinauszögern
• Eine Zahlungsklage ist nur dann sinnvoll, wenn der Mieter über die finanziellen Mittel verfügt, die Forderungen auch zu zahlen. Findet die Räumungsklage wegen ausstehender Mietzahlungen und Zahlungsproblemen des Mieters statt, so ist die Nutzungsentschädigungsklage meist unnötig.

5. Verhandlung vor dem Gericht

Kommt es zu einem Gerichtstermin beim Amtsgericht, so müssen hier alle Beweise vorgelegt und gegeneinander abgewogen werden. Urkunden, Gutachten von Sachverständigen und Zeugenaussagen sollen Klarheit in die Sache bringen. Meist genügt eine mündliche Anhörung beider Parteien. Im Anschluss wird das Urteil erlassen und schriftlich an Mieter und Vermieter gesendet. Nach dem Urteil haben beide Parteien vier Wochen Zeit, Widerspruch einzureichen – danach ist das Urteil rechtskräftig.

Die Seite, die den Prozess vor Gericht verliert, muss im Anschluss auch die Kosten für die Verhandlung tragen. Bekommen Sie als Vermieter also Recht, so können Sie Ihre Anwaltskosten und die ausgelegten Prozesskosten vom Mieter zurückfordern.

6. Die Vollstreckung des Titels und die Zwangsräumung

Wurde vor Gericht der Räumungstitel gegen den Mieter erwirkt, so kann im Anschluss die Zwangsräumung erfolgen. Zunächst muss dafür mit dem Gerichtsvollzieher ein Vollstreckungstermin gesetzt werden. Dieser wird schriftlich an den Mieter übermittelt. Der Vollstreckungstermin für die Zwangsräumung muss mindestens drei Wochen in der Zukunft liegen, um dem Mieter ausreichend Zeit zu geben, seine Sachen aus der Wohnung zu entfernen. Als Vermieter haben Sie zudem die Wahl, ob Sie eine klassische Räumung oder eine Räumung nach dem Berliner Modell wünschen. Die Berliner Räumung ist in der Regel deutlich günstiger. Vor allem im Hinblick darauf, dass nach einem längeren Räumungsprozess meist zahlreiche Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung durchgeführt werden müssen, ist die günstigere Alternative eine praktikable Lösung.

Als Vermieter können Sie die Berliner Räumung nutzen, um Geld zu sparen. Dafür müssen Sie aber einen großen Teil der Arbeit selbst übernehmen – andernfalls würde dies der Gerichtsvollzieher für Sie übernehmen.

Was passiert, wenn der Räumungsanspruch wegfällt?

Zwei Monate nach Zustellung der Klage haben Mieter die Möglichkeit, ausstehende Mietzahlungen nachzureichen. Damit fällt der Räumungsanspruch weg – zumindest dann, wenn Sie als Vermieter nur fristlos gekündigt haben. Es ist daher sinnvoll, neben der fristlosen Kündigung auch eine ordentliche Kündigung auszusprechen.

Ebenso fällt der Räumungsanspruch weg, wenn es keine ausstehenden Mietzahlungen gibt und der Mieter sich lediglich weigerte, die Wohnung zu verlassen. Geschieht dies doch, tritt für Sie zwar die gewünschte Situation ein – eine freie Wohnung -, gleichwohl können Kosten entstehen, wenn Sie nicht rechtzeitig auf die veränderte Situation reagieren. Eine Klagerücknahme allein ist meist nicht die richtige Wahl, da hiermit ebenfalls Kosten einhergehen können. Stattdessen sollten Sie bei Gericht das Verfahren für erledigt erklären. So haben Sie die besten Chancen, die anfallenden Kosten nicht auferlegt zu bekommen.

Können Mieter einen Räumungsaufschub erwirken?

Aus Mietersicht kann es sinnvoll sein, einen Räumungsaufschub zu erwirken. Dies sollte zunächst vor Gericht geschehen. Fällt das Urteil zugunsten des Vermieters aus, kann die Kündigung bzw. Räumung aber dennoch durch den Mieter verhindert oder zumindest hinausgezögert werden.

Dafür stehen dem Mieter verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung:

• Einspruch gegen das Urteil einlegen (§ 511 ff. ZPO)
• Eine Verlängerung der Räumungsfrist beantragen (§ 721 Abs.3 ZPO)
• Antrag auf Vollstreckungsschutz stellen (§ 765a ZPO)

Für Vermieter bedeutet dies vor allem, dass sich das Verfahren noch weiter hinauszögert.

Wann lohnt sich eine Räumungsklage?

Ob sich eine Räumungsklage lohnt, sollte von Vermietern im Vorfeld sorgfältig abgewogen werden. Häufig ziehen sich Räumungsklagen über mehrere Monate bis Jahre hin und können sehr teuer werden. Zusätzlich muss natürlich auch die persönliche Belastung einkalkuliert werden – denn ständige Gerichtsverfahren belasten auch Vermieter. Für Vermieter sollte die Räumungsklage also nicht nur der letzte Weg sein, um das eigene Ziel zu erreichen, sondern auch nur dann erhoben werden, wenn wirklich gute Aussichten auf Erfolg bestehen.

In folgenden Fällen ist die Räumungsklage in der Regel erfolgreich:

• Sie haben als Vermieter aussagekräftige und eindeutige Beweise für Vertragsverletzungen seitens des Mieters
• Sie können mittels Kontobelegen und ähnlichen Nachweisen eindeutig beweisen, dass der Mieter seine Miete seit mehr als zwei Monaten nicht mehr zahlt und Mietschulden hat
• Sie können als Vermieter ein berechtigtes Eigeninteresse am Wohneigentum nachweisen
• Sie sind sicher, dass der Mieter keine Widerspruchs- oder Härtefallgründe vorweisen kann

Welche Alternativen zur Räumungsklage gibt es?

Als Vermieter können Sie eine eingereichte Räumungsklage zu jeder Zeit wieder stoppen. Davon ist jedoch abzuraten. Wenn Sie nach Alternativen zur Räumungsklage suchen, haben Sie natürlich im Vorfeld einige Möglichkeiten, sich mit dem Mieter zu einigen. Eine Mediation kann helfen, einen Kompromiss zu finden.

Eine weitere Alternative zur Räumungsklage ist das vorgerichtliche Mietforderungsmanagement. Auch dies ist eine einvernehmliche Lösung beider Parteien, durchgeführt durch einen professionellen Berater, der vor allem die Finanzen im Blick behält. Das Ergebnis ist in der Regel die Zusage einer Mietschuldenübernahme oder eine vollstreckbare Urkunde, mit der die Ansprüche seitens des Vermieters ausgeglichen werden können. Häufig ist dieses Verfahren deutlich schneller erledigt als eine Räumungsklage – und auch wesentlich günstiger. Ob das vorgerichtliche Mietforderungsmanagement jedoch zum Erfolg führt, ist fraglich.

Wie kann Ihnen ein Anwalt bei der Räumungsklage helfen?

Für Vermieter geht die Räumungsklage mit hohen finanziellen und nervlichen Belastungen einher. Der langwierige Prozess ist jedoch kaum allein zu bewältigen. Die rechtlichen Grundlagen, auf denen eine Räumungsklage basiert, müssen vor Gericht logisch dargestellt werden. Dafür kommen Sie in der Regel um einen Fachanwalt für Mietrecht nicht herum. Zusätzlich sollte natürlich das Bestreben sein, möglichst schon vor der Räumungsklage eine Einigung mit dem bisherigen Mieter zu finden. Auch dabei unterstützt Sie ein erfahrener Fachanwalt für Mietrecht umfassend.

Die KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten für Mietrecht, die Sie im Rahmen der telefonischen Erstberatung kontaktieren können, geben Ihnen eine erste Einschätzung zum Sachverhalt und erste Handlungsempfehlungen an die Hand. Ob Sie im Anschluss eine weitere Beratung durch unsere Rechtsexperten in Anspruch nehmen möchten, entscheiden Sie natürlich selbst.